2 一月

加拿大买房必须收藏的Tips!

加拿大买房必须收藏的Tips!(移民必看)
一、产权查询 (Title Search)

在加拿大买房前,买方要首先了解房屋的所有权,通常会通过地产经纪或律师从地政局查清楚产权是否有问题,这就是我们所说的“产权查询” (TitleSearch)。

产权查询主要内容:
1. 拥有人资料:有多少人共有这份产业? 需注意offer上卖家姓名必须与此相符合,若为多人共有,所有共有人都必须在offer上签名,缺一不可。一般二人以上的多人共同拥有物业有两种:Tenancy in Common为有些是因资金不够充裕而合买,或因分摊风险而合买,或合资成立购屋基金而合买。另一种为夫妻联名或子女父母联名的JointTenancy,是不可分割的,直到一方死亡时,物业自然由另一方继承。

2. 法定标示:包括地号( P.I.D.), 法定描述及地址,这三项是产权查询的关键。

3. 抵押设定:若屋主有房屋贷款,在产权查询时会出现贷款银行及贷款号码,律师于交易时,优先还清贷款,方将余额付给卖家。

4. 通行权(Statutory Right-of-Way):最常见的有如煤气或电力公司拥有通行权进入您的土地内工作或做维修。买房子时可查清楚通行权可通行的正确位置。

5. 地役权(Easement):与通行权类似,但范围较广,就是认可让人使用或经过您的部份土地,例如共享车道等,或新公路将经过、或有人必须经过房屋的土地内再进入他自己的土地等。地役权往往会降低建屋容积率,甚至影响房价。

6. 契约/合同(Covenant):范围更广,包含各种契约文件,大多是已过时效的文件,但一直未申请注销,这些文件仍会一直伴随着所有权,需查清之前屋主曾与相关单位签立的所有合同。

7. 假扣押/诉讼:例如建筑商未能取回其建筑贷款,建筑商会透过法院申请假扣押; 当产权登记时遇到假扣押的情况,卖家必须先行解除方可过户。 8. 证照:有些屋主为防房屋被盗卖, 会到土地局领取权状,一旦房子要再过户,必须先交回权状方可。

二、 外籍人士买房

如果不是加拿大居民,买房卖房的程序和加拿大居民差不多,除了如下两点:


1. 贷款
非加拿大居民在加拿大境内买房同样也可以贷款(目前房贷利率在2.5-4%之间),但是,银行对非加拿大居民的首付一般要求在35%以上。

2.卖房
加拿大居民卖掉自住屋,所得利润无需缴纳增值税,但是非自住屋也要缴纳增值税。非加拿大居民出售在加拿大境内的房产均需缴纳增值税。 一般银行要求在房贷合同的签署过程中,本人必须到场。而律师行对于签署购房合同时,认可通过传真方式签署文件或者授权委托代理人(POA)代为 签署买房合同。也就是说,如果你需要贷款,那么在签署房贷合同时要在场,如果你无需贷款,那么人都不用露面,这里的专业人士(地产经纪、律师)加上你的委托人,可以完成所有的程序。

三、 换房过程中的细节

在按揭贷款到期之前,决定购买新房,卖掉旧房,就会涉及到申请新的按揭贷款,还掉原有按揭贷款并解除抵押的问题。就换房过程中一些常见的财务安排给介绍一下。
买和卖房产的交割时间是换房交易财务安排中的核心问题。换房交易中,最理想的状态是买新房和卖旧房的交割日期是同一天。如果借款人在同一天能完成买卖两个房子的交易,加拿大大多数商业银行的按揭贷款都是“portable”的,即,“可携带式”,借款人可以将原有房产的按揭贷款余额带入新的按揭贷款,从而免除原有按揭贷款未到期引起的罚款。如果旧房的买主希望接手售房人原来的按揭贷款也可以。


如果先完成卖房交易,则需要房主暂时移居临时住所,虽然比较折腾人,但财务上的安排是最简便的――将卖房款入账后,作为首付款用于买房交易。办事比较稳妥的消费者通常选择这种做法,麻烦自己,不麻烦银行。在实际生活中,很少有人先卖掉房子再开始找房子,通常情况下是边卖边找,不过在签署买卖合同时将卖房交易的交割日期安排在买房交易的交割日之前。
如果需要先买房,搬进新家后再装修将要挂牌出售的房产,则需要自己有足够的首付款来完成买房交易。同时,要找专业人士处理同时支撑两个按揭贷款的问题。大多数消费者的还款能力并不足以同时支持两个房子的按揭贷款,所以要找对银行和服务人员。有些银行可以将即将出售的房产“视作”出租用房,并派评估师评估租金的市场价,再将市场价乘以一定的折扣,以收入抵减的方法计入个人收入,只有这样才可以使大多数人有能力同时支持两个按揭贷款。

如果在买房之前或之后将现有住房卖出,但买房交割日在前,卖房交割日在后,如果借款人首付不足,则可以申请过桥贷款(bridgeloan),银行批准过桥贷款有个条件――原有住房已经无条件出售,也就是说银行要验证售房合同已经取消了全部条件。过桥贷款的利率通常高于按揭贷款利率,所以换房的消费者会在卖房后当天还清。如果出售房产之后结余较多,借款人可以在申请按揭贷款的同时申请房屋净值贷款额度,买房交易交割时,使用额度项下提款来完成交易,待原有住房售出后,立刻将信用额度还清,从而降低贷款本金。
换房过程中经常有意想不到的事情发生,最常见的是买房交易已经无法更改,但现有住房没有售出。如果借款人首付款足以支持买房交易,情况比较容易处理,即前面所讲的,临时将待售住房按照出租房看待,银行需要评估租金的市值。如果首付款不足就麻烦了,需要动用其他信用工具解决问题。


四. 拿到二手房offer需要做的事
1. 尽快交付定金:现今都要求是保付支票(Certified Cheque)或银行汇票(Bank draft),收款人是卖房经纪的地产公司,数额是Offer里谈好的,通常是房价的5%左右。

2. 尽快申请贷款:去银行或找贷款经纪(Mortgage Broker)申请贷款,通常要准备的资料有:买房的Offer、有关房屋的信息资料(Listing Sheet)、工作收入证明、首付款(或存款)证明、身份证件(驾照或护照)等。新移民买房,如果首付款在35%以上,可以不要工作收入证明。如果资料齐全完备,通常一到两个工作日就会有结果。申请贷款就怕资料不齐全,反复来回导致耽误时间。3. 安排验房:可以请你的地产经纪推荐几个有资质的验房师。验房师在验房过程中通常都会说一些房屋的维护保养注意事项,这对首次买房的新移民来说非常重要。

4. 请律师办理过户交接: 去律师那要准备的资料有:买房的Offer、房屋信息资料、身份证件。律师除了办理款项交接、过户等法律事项外,有时也可能会为买家办理水、电、煤气的开户手续。但各个律师行的要求不同,要问清楚。买共管(Condo)类公寓和镇屋的,还要先请律师看看共管公寓或镇屋的管理公司文件(Status Certificate) ,听听律师的意见。
5. 办理房屋保险:除共管类的房屋外,其他房屋保险是必须要买的,一定要在交房日(Close Day)前办好,否则银行不会放贷款,导致无法交房。买房屋保险通常通过电话就可办好,不一定要亲自去保险公司。如果选择车保险的同一保险公司,通常会有5%的优惠。

6.预先申请开通各种服务:如果购买的是独立屋, 这些服务一定是买家自己去申请。在有些地区,不是马上就会开通这些服务的,如果预先申请,交房时就可以享用到这些服务。类似的服务还有剪草、扫雪、园艺、家政等,都可以在交房前联系好,免得到时候措手不及。
7. 交房前的看房:交房前通常有一到两次看房,第一次可以安排在任何买卖双方都方便的时间,通常是量量尺寸,好购买家具,或了解一下房屋里的设备器具如何使用,以及想通过卖主了解的情况,比如水电的总闸、邮箱号码、收垃圾的规定和日期,以及有联系的扫雪、剪草、房屋维护的Contractors。第二次看房最好安排在交房日的前两三天,主要是看看房屋的状况是否还好,卖家答应要完成的事是否做好了,合同里规定留在房子里的东西是否都还在等。

8. 交首付款和其他费用:交房的前一两天,律师会通知买家准备好买房的首付款和其他费用,然后去律师楼交款。其他费用包括:土地转让费、地税、律师费等,通常其他费用大约为房价的1.5%左右。律师那里会有详细的对账单。
9. 交房日去律师楼取钥匙:通常要到下午才会取到钥匙。按合同,有的卖主可以在房子里待到下午六点钟才离开。安排在交房日就搬家的买家就要注意了,有时拿到钥匙去开门,会发现卖主还在屋里,或是还没搬完家。在你取钥匙时,有的律师行会同时将买房的一套文件给你,其中包括Land Transfer/Deeds,就是我们通常讲的地契。这些文件很重要,要保管好了。有的律师行会在交房后一个月左右才会准备好这些文件,拿钥匙时要问清楚是如何交付这些文件的。

10.拿到钥匙后要做的事:全面清理房屋,包括清理暖气通风管道,更换旧的过滤网等。此外,应打开所有窗口,让空气流通。如果房间有地毯,最好请专业清理公司将地毯清洗一遍。更改门锁或换锁芯,越来越多的买家都这样做了。较新的房屋都是集中信箱,如果卖主没有留下邮箱钥匙,就要给Canada Post打电话,他们会给你一把新的邮箱钥匙。
另外,还可以到原来住地附近的邮局,买一项3-6个月的mail forwarding服务,这样如果有的地方忘了改地址仍然把信寄到到原址的话,邮局会把它自动转到新址。 更改地址和电话,要通知到的地方包括:驾照、银行、信用卡公司、雇主、学校、保险公司等。 为孩子在新的学校注册,学校会核对地址,要求提供一些资料,比如银行对账单、水电煤气账单等。暂时没有这些资料也没关系,出示购房合同就可以,或律师提供的那些文件。

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