26 一月

卖房需要注意的那些事项

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关于卖房的那些事

房地产经纪人:David Zhu   朱利全        

经纪人:David Zhu   朱利全        

早期毕业于南京大学哲学系,法律系,研究生学历。毕业后长期担任美资房地产公司高管,精通房地产建设,房屋结构和房地产买卖等所有环节。在加拿大历经多年对房地产研究和买卖,我们有责任意识,有持久耐心,有专业能力帮助您成功置业!联系电话:647-202-8676.

多伦多卖房主要的两种方式:

 

私人进行交易 V.S 专业地产经纪人进行交易

通过私人进行交易

卖家可以在自家门口挂上For Sale的牌子。通过自己对房子进行估价,自己跟买家进行谈判交易。整个过程自己完成。好处直接明了,当然是无需支付任何中介费用。坏处也显而易见,则是其一估价可能不够专业准确,过高无人问津,过低自己吃亏,其二是客户来源少,宣传力度有限,即使有很多人来看房,真正有意买房的却较少,付出了时间精力却达不到好的效益。另外,合同(offer)事后虽然也可以请律师帮忙把关,但是在谈判中对offer中的条件条款,一般卖家未必有深入了解,牵涉到复杂的交易或许会容易出错。

 

 

 

 

 

 

 

 

通过专业地产经纪人进行交易

通过地产经纪卖房一般称之为listing。当卖房客人联系经纪人后,地产经纪人会通过对比同类型同区域房屋,历史价格和当前市场状况给出一份专业的房产价值评估报告(CMA)。如卖家同意由经纪人为自己的代理,则该经纪人需跟卖家签订代理合同,写明在规定时间内不得找其他地产经纪代理销售其房产。如为了快点把房子卖出去而跟不同的经纪签署了代理合同,那么在其中一家经纪售出房后,卖家还需支付其他经纪相同的佣金,这就有点得不偿失了。根据房产经纪人协会的问卷调查,有大约80%的自卖房者说他们将不再自卖房,主要原因包括:市场定价不准,市场推销不力,信任度问题,和时间消耗等。职业 的经纪人熟知当前市场,拥有过往销售和当前售房的丰富信息,和完整的市场销售计划。仔细评价待选经纪人的经验、热情和个性,要找那些值得你信任、能胜任你 卖房的经纪人。
在签订代理合同后,地产经纪会为卖家在MLS上挂牌销售。MLS是经多伦多地产局许可,为所有地产经纪开辟的专用房地产网站。非地产公司工作人员是无权登陆查看该网站内容的。在这上面挂了牌之后,所有地产经纪都可以检索到该房产,如有意看房者会与地产经纪预约时间。经纪一般会为看房者准备一个专门装钥匙的小密码盒,告知买家经纪们。通常情况下,经纪会建议房主在买家看房的时候最好进行回避。同时经纪还会在所出售的物业前立起FOR SALE 的标志,让过路的人都知道这里有一处房产要进行出售。还有,经纪在报纸上为此房投放广告进行宣传,尽可能在短时间内更多人留意到此房的最新资讯。

房地产经纪人:David Zhu   朱利全        

经纪人:David Zhu   朱利全        

早期毕业于南京大学哲学系,法律系,研究生学历。毕业后长期担任美资房地产公司高管,精通房地产建设,房屋结构和房地产买卖等所有环节。在加拿大历经多年对房地产研究和买卖,我们有责任意识,有持久耐心,有专业能力帮助您成功置业!联系电话:647-202-8676.

为您提供最专业的卖房方案与技巧
一般来讲,经纪会联合卖家对需要出售的房屋进行“美容”。例如,重新粉刷墙壁,修补外貌,裂痕,清洁地毯,把房间打扫干净整洁等等…如能针对每间房屋的功能,来进行家具摆设则是再好不过,让来看房的人觉得没有多余浪费的空间。做好“表面功夫”,才会给看房者留下良好的第一印象。房屋可以更快的卖出去并且在之后的amendment当中少给买家提供压价的机会。为此经纪还特意为此总结了以往多年快速高效买卖房屋的一些技巧:
a.尽最大努力创造看起来干净,明亮,热情和温暖的空间。大多数潜在买家正在寻找一个这样的家。轻轻粉饰一下,不需要大修的。屋子的外表非常重要,房子是否干净明亮整洁,卖房时忽视它是最不明智的。你房子的“视觉”和“感觉”对总体感觉的影响比任何因素都大得多,买主会注意到所看到、听到、觉到甚至嗅到的,尽管你只是卖你的房子。
 

b.不要在能够提升房屋价格的要素上省钱。很多卖家在卖房前,不愿意对房屋作哪怕是最基本的装修或润色,这样要么不能吸引足够数量的买家,要么卖不出好价格。根据市场的统计,比如卖房前的粉刷,橱柜的改造,更换新式门窗等,这些投入不大的小投入可以产生的房屋价格巨大提升。投资在相对省力,低成本,高收益的装修,如重新粉刷墙壁,更换过时的灯光或水龙头。小小的变化就能让人有一个更好的第一印象。相反,如果卖家不这样做,很可能被迫在价格上让步于不怕麻烦的买家。有些卖家会说,我最怕装修了,或者我愿意在价格上做出一些让步,只要别让我干这干那。这些想法已被多年的实践证明是代价高昂的。我们的建议是,最起码您得把房子中的个性化因素除掉,比如您房间里的各类小装饰品,鞋柜,浴室中的各类私人物品收起来,再做一下全屋的粉刷,这也许是最基本的卖房的首要工作。不要太过将自己的风格加到要卖掉的房子里,让潜在买家也能想象自己的家居风格于此。

c.挂牌价要合理,不要过高。挂牌价不切实际是很多人第一次卖房常见的错误。想卖个好价钱是人之常情,问题在于,你无论觉得自己的房子有多值钱,房子本身需要在市场上经过检验,直到找到愿意出这个价钱的买家才行。比如说,您所在的社区同类房型卖70万,您非要挂90万,其直接后果是,众多买家被同时挂牌的您的街坊吸引去了,您的房子在无形中为别人的房子做了免费广告:可能看房的人不少,却无人愿意还价或谈判,这些人看完您的房子之后,转头就给别的房子下Offer去了。几个星期过去了,当街坊的房子卖出去了,您恍然大悟,被迫降到市场价时,另一个副作用又来了,市场会认为,您的房子极有可能有重大缺陷,不然为什么那么长时间卖不出去?而且还要主动降价!对于卖家来说,一定不能小看‘市场上挂牌天数’这个重要指标,长期在市场上挂牌,要么极难卖出市场价(匡论卖家的理想价),要么干脆卖不出去。很多人是在被市场教训一番之后才明白这个道理的,而有些经验不足的房产经纪人要么不能说服卖家,要么为了迎合卖家,按卖家的要求挂牌,结果很可能给卖家带来真正的煎熬。
房子订价前,做好充分的市场调研: 订价的最高境界是让买主必须为你的房子付出最高的价格,做为卖主,你肯定想成交价与叫价越接近越好,如果订价过高,所冒风险是买主和代理人会觉得你没有诚意,不太严肃。如果订价过低,将导致成交价会低于你的期望值。最好的方式是参考近六个月成交的附近相似房型,包括市场上待售的销售价格,这个价格将是买主 人认为你房子所值的价格,另外,多数的市政府会提供有公共记录的售房记录,这也是获取该信息的好方法。
d.不要挥霍投资于像游泳池,按摩浴缸,或大池塘的大型升级。事实上,你不会收回投资,因为维护工作费用太庞大会令买家有却步的可能。比如游泳池,在华人中产群体中,这一元素并不是很受待见,很多买家并不愿意为此多付太多,而卖家为了突出游泳池的奢华,加盖,泳池加热,增加桑拿等设施,很可能投入10块的成本,只能在售价上收回5块甚至更少,属于没有把好钢用在刀刃上。
e.精心装饰,强化视觉效果: 房间装饰装修多用中性色,象白色,浅绿褐色,精心挑选一些小物件以增加感性和个性。一个中立的色调的橱柜,无瑕疵的台面和地板,最新型号的厨房电器(不锈钢尤佳)。甚至一个精致的花瓶会使房子的吸引力倍增,多参考装饰装修杂志会给你带来灵感。这都能让你房子卖得更好的价钱。
f.不怕暴露房子的问题: 聪明的卖主会预先详细写明已知的所有问题所在,这即可增加信任度也为将来避免了法律责任,那是否会影响你的售价?请记住,你的售价是基于房子当前的状况,俗话说:“一分钱一分货”,如果将所有物价全换成新的,售价肯定会成倍增加。
g.不要让别人知道你卖房的原因: 你卖房的原因将会严重影响价格谈判的方式,保守此秘密至关重要。例如,如果他们知道你必须很快搬走,谈判时你将处于被动地位,当问起时,只说需换房,记住,只自己知道原因即可。
同时,卖房的时机很重要,多伦多地区一年四季分明,人们一年的室外活动也大体相似,有章可循。春天时节,往往买卖双方都很活跃,交易兴旺,夏天时,大多数家庭忙于安排度假节目,看房卖房的人都会少一些,秋天又再次活跃起来,冬天天寒地冻,大众大多躲在室内,房屋交易自然很少。在一个均衡的房屋市场中,如果了解到这个季节性因素,聪明的买家会在冬天去看房,因为这时挂牌的卖家往往急于成交,在价格上有较大的可能让步。而卖家最好不要在这时挂牌,因为买家数量不足,在这个季节上市,而不是多等几个月,就是在告诉市场你急于交易。
h.联系我们房屋销售团队,你将得到意想不到的收获,我们有一整套为你量身定做的销售方案,我们保证你的房屋售出价格高于市场价。
房地产经纪人:David Zhu   朱利全        

房地产经纪人:David Zhu   朱利全        

早期毕业于南京大学哲学系,法律系,研究生学历。毕业后长期担任美资房地产公司高管,精通房地产建设,房屋结构和房地产买卖等所有环节。在加拿大历经多年对房地产研究和买卖,我们有责任意识,有持久耐心,有专业能力帮助您成功置业!联系电话:647-202-8676.

当有人看中房子时,会让他/她的地产经纪下offer给我们卖方经纪。市场火热时,出现多个offer即同时给一个房屋的情况是相当普遍的,卖家需如实告知所有买家。作为买家在抢offer的时候不会知道竞争对手的价格,所以必须对该房产给出自己觉得合理的价格。当然,抢offer是对卖家十分有利的,卖家可以选择价高者或提出更少条件(condition)的offer来接受。例如不接受带有贷款的offer。
卖家接到offer后卖家经纪需在规定时间内(一般为24小时)签好并传真回给买家经纪。一般offer分为有条件offer和无条件offer。有条件的offer可能会有验房,贷款等方面的条件,只有在条件满足或取消后offer才能成立。无条件的offer则在签订合同后立即生效。在双方达成协议后,即任何一方签署acceptance(接受)后,一般在之后的24小时内,买方要送交定金(大约总售价的5%)给卖方经纪公司信托帐户。
卖家还需有一位律师为自己在交易过程中处理相关的法律程序,也确保交易合法有效。如没有相熟的律师,通常加房经纪也会向自己的客户推荐。
如果产生任何条件或价格的变动,双方都需通过自己的经纪进行协商。达成一致后,签订书面补充协议(amendment or waiver)。在这过程中,就需要双方经纪进行谈判,良好的谈判技巧可以为自己的客户争取更多的权益,并根据自己的经验给于自己的客户适当的意见。
在offer生效后,卖家需在交房日期前把房屋清空,清洁完毕。卖家还需把转接文件和钥匙提供给律师。除了常规的地契等文件外,还要注意所有的发票,说明书,建筑图,地界图,平面图等资料,以及小到垃圾桶等物件都要注意。一般买家还会有1-2次的看房机会来检查房屋的完成情况。如果在交房当日6pm之后物业未有搬空,买家有权锁门。
综合来说,有了地产经纪的帮助,卖房的过程就简单多了。卖家不需担心自己找不到买主,也不用担心房子会卖亏了,只要根据地产经纪的步骤按部就班的完成就行了。

房地产经纪人:David Zhu   朱利全        

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早期毕业于南京大学哲学系,法律系,研究生学历。毕业后长期担任美资房地产公司高管,精通房地产建设,房屋结构和房地产买卖等所有环节。在加拿大历经多年对房地产研究和买卖,我们有责任意识,有持久耐心,有专业能力帮助您成功置业!联系电话:647-202-8676.

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