22 十二月

商业地产投资回报率(Capital Rate)

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商业地产投资回报率(Capital Rate)

商业房地产投资,或叫收益型房地产,是指为了获得投资收入而购买的房地产。加拿大商业地产投资基本包括:工厂、零售、办公室、土地、农场等。民用房地产项目之外的一切以营利性为目的的地产、房产、及工商业项目,这些项目中所含有的一切动产、不动产、无形资产以及库存量等统称为商业资产,商业地产的买卖实际上是商业资产的交易。

商业资产的投资回报率是指:每年营运的税前凈利润与资产转手成交价之间的比値.在北美商业地产市场常用的Cap rate/出租凈回报的计算方法,是根据已经合约确定的每月或者每年租金,投资者实际能拿到的收入来计算的。(租赁/租金凈回报率=年租金收入/买家*100%)

如果一个星巴克,卖价100万美元,年租金收入50000美元那么租金凈回报率就是:50,000/1,000,000 * 100% = 5.00% 。该回报率算法将投资周期按每年计算,以投资人持有该物业期间每年从该物业中实际产生的收益计算为主。

目前加拿大商业地产市场,各类商业资产的投资回报率基本上都处于3%至15%之间,而这一比例的区间历来都被认为是相对合理的区间。当然,不同的地域、行业、环境、管理等等也决定着回报率的高低差别。

在影响投资回报率的诸多因素中,地域差异是最为重要的。地区(地段)越是发达和热闹,地价就越高,回报率也就越低。就加西地区来说, 温哥华市中心(Downtown)的投资回报率一般在3%到4%之间。

中心地区的几大城市范围内(温哥华、西温哥华、本拿比、列治文等地)回报率一般为5%至6%;外围城市则可以达到6%至8%;温哥华地区和菲沙河谷之外的地域,商业地产(资产)的投资回报率可高达8%至10%以上。

投资回报率是影响投资决策的最重要因素,也是商业资产上市定价的主要参考依据。

举例来说,在投资回报率5%的地区,如果税前凈利润为每年40万加元,则此项物业上市的价格就会在800万左右。在稍稍偏远的地区,回报率可能达到10%,如果税前凈利润同样为每年40万加元,此项资产上市的价格就可能在400万左右。

中加商业地产投资回报率对比

在很长一段时间内,我们商业地产部接到不少客户咨询项目时,同时也询问加拿大投资回报率是如何计算的,为什么和中国的投资回报率相差比较大,并且没有中国回报率高。

商业资产的转手都涉及到较大的投资额,投资收益的核算当然是至关重要的。很多中国的投资者说,中国的商业资产投资回报比例要比加拿温哥华哥华地区高得多,可以达到20%至30%。

相比较,这边的比例太低。但客观地理解是:基本条件不同、风险値不同、社会环境不同,回报率当然不同.中国的商业资产是没有土地产权的,市政发展规划基本上没有长期的打算,随意性很强。

反观加拿大,商业资产拥有永久性的土地产权,个人财产不可侵犯是加拿大立法的根本条件之一。市政规划和城市发展要征求民意. 加拿大商业资产的投资回报,最大的特点是长期的稳定性。由于永久性产权的存在,只要维护和保养得当,资产的保値和增値是不成问题的。

加拿大的地产收益很高,年均收益率达到了11.7%。同时,加拿大有着坚实的经济和银行体系,以及高质量的敎育和医保体系。而且,与中国房产受制于70年的产权期限不同,加拿大商业地产具备永久所有权。

英国一家国际地产开发公司Grosvenor最近发布的一份硏究报吿中说,对房地产投资者来说,加拿大是一个非常可靠的长期投资地,温哥华和多伦多都是进行长期投资的首选城市之一。在加拿大投资房地产的获利机会比中国更有吸引力。

与美国相比,认为加拿大的投资收益更高,投资者可以更低的价格买到收益更高的房产。此外,美国市场的竞争更加严峻。因此, 在加拿大投资商业地产现在是一个新的机会。

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