21 五月

在加拿大联名拥有资产的问题:联权共有(Joint Tenancy)和分权共有(Tenants in Common)

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房产可以说是人一生中最重要的资产。不仅因为它价格不菲,而且在土地资源匮乏的地区,还有保值增值的功能。 作为一个重要资产,很多有家庭的购房者在买房子时就会考虑夫妻联名共同拥有产权,或者是和子女联名共同拥有产权,个别的还有和朋友联名买房而共同拥有产权的。但是,在加拿大,中文的“共有产权”对应到英文上,却有两种不同的形式,就是联权共有(Joint Tenancy)和分权共有(Tenants in Common)。虽然都是共有产权,但是其内涵意义大不相同,尤其是在业主一方过世之后的财产继承方面区别重大。

  联权共有(Joint Tenancy)

联权共有指共同拥有房产的两名或多名业主,以同等的份额拥有某处房,且不可分割,各名业主对使用整个房产拥有同等的权利。

如果这处房产有两名业主,那么各占二分之一产权;如果有三名业主,就各占三分之一;以此类推。但是各名业主拥有的产权是不可分割的。

当其中一名业主即将离世时,其产权会转移给其他还在世的产权共同共有人。这意味着,该财产不会成为死者遗产的一部分,不受遗嘱的限制;既不会作为遗产的一部分被征税,也不会在遗产受益人中进行分配。

对于大多数夫妻来说,联权共有是比较普遍的。

  分权共有(Tenants in Common)

相比于联权共有,分权共有产权的两名或多名业主,并不一定要平等地共有这处房产。各名业主可以拥有该处房产的不同比例,例如,一方拥有40%的产权,而另一方拥有60%的产权,而且他们可以按照自己的意愿出售或抵押属于他们的部分。如果产权文件上没有指明各名业主的产权份额,那就默认各名业主有同等份额,比如两个人就是各占二分之一,三个人就是各占三分之一。

如果不幸共有产权的其中一名业主离世,他所拥有的这部分房产属于他的个人遗产,并受遗嘱的限制,将在遗产的受益人中进行分配。然而,房产作为一个整体,是很难具体切割分配的,通常需要冗长的法律程序。

一般来说,再婚组成的家庭通常会选择“分权共有”形式的共有产权。朋友之间共同投资买房,或是投资度假地产,也会选择分权共有,

值得注意的是,如果是多人共有房屋产权,但产权文件上没有注明是“联权共有”还是“分权共有”,BC省的法律会将其默认为“分权共有”。

有时候我们会看到一所房子出现两个地产经纪分别代理挂牌的事情,这通常是离婚夫妻将房产中各自的权益部分委托不同的地产经纪人出售而出现的情况,两部分加起来才是整幢房屋的价格。

  “联权共有”续存必须满足四个特征

在房地产的产权文件中,即使有两个或两个以上的业主作为联权共有人,但在法律上联权共有并不会自动产生或继续延续。为了创造和维持“联权共有”,在法律上,在财产转让以及共有关系续存期间,必须满足以下四个“一致”特征:

业权一致(Unity of title):财产转移发生在同一法律文书中:

利益一致(Unity of interest):在性质、范围和持续时间上,每名联权共有人者的利益必须一致;

所有权一致(Unity of possession):每名联权共有人对整个房产有不可分割的所有权;

时间一致(Unity of time):每名联权共有人的利益必须同时生效。

因此,在法律上,如果上述四个特征的任意一个特征不能保持,那么“联名共有”关系就被切断或破裂,产权共有关系就回归到“分权共有”形式。

这一点非常重要,假设你和某人联权共有一套房产,但这个人可以在你不知情或不同意的情况下切断“联权共有”关系。比如说他(她)可以在你不知情或不同意的情况下将自己的权益转让给第三方,这时就会自动切断原来的“联权共有”关系,而转变成三方“分权共有”。

总之,“联权共有”是一种极易打破的产权共有形式,即使你想规避遗产问题而通过“联权共有”的方式在身后将房产转移给自己的子女,这其中也还有其他许多比较细节的法律问题。小编不是法律专家,也难以将此问题讲述清楚,读者有具体情况请咨询相关律师。

  和成年孩子一起联权共有要考虑可能的后果

对于父母与成年子女联权共有房产以规避遗产继承问题,地产律师说,这样的安排可能会带来许多意想不到的后果和缺陷,因此进行规划前最好找律师咨询。

举出了下述几种可能的后果:

丧失控制权——没有子女的同意不能出售或抵押贷款;

税务——父母或子女可能有资本收益需要报税;

财产转让税——你可能必须要支付财产转让税,这取决于它是不是主要住所;

债权人——子女的债权人可以要求将该房产抵债;

不确定性——如果子女不生活在这所房子里,可能无法成功地建立联权共有产权关系,联权共有可能被一些意外事件无意中切断。

  独立产权并不意味着伴侣没有权益和责任

有人说,共有产权处置起来这么麻烦,那么干脆就把房产登记在一个人名下就好了。其实,根据BC省的法律,产权只登记在一个人名下,并不意味着只有登记人才享有该处房产的权益。 如果你在一段伴侣关系中,并且已经同居了至少两年,那么你的伴侣可以主张拥有部分财产,尽管其名字并没有登记在产权文件上。

还有些人,自己开办企业,法律上属于自雇业者。为保护自己的资产不受任何商业债权的追讨,一些人会试图通过将产权放在配偶名下,或通过开设控股公司持有房屋产权,来保护个人财产。Peter Borszcz指出,这种保护不是绝对的,而且大多数银行都会要求要配偶作为至少是房贷的担保人(Guarantor)或契约人(Covenanter)。

理财小词典:

房屋产权:Title

共有产权、联名产权:Joint Title

共同共有:Joint Tenancy

按份共有:Tenancy in Common

遗产:Estate

遗产鉴定:Estate Probate

终生产权:Life Estate Title

David Zhu(647) 202-8676
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