5 二月

多伦多买房,卖房程序

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这里看到的步骤是比较详细,实际操作可能也没有真的按照这个15个流程每一步都走完,每个房子不太一样,但是大致是这样子的。

★第一步,明确所需。

你要把自己的需求,首先得明确好:是自住啦,或者投资为主的,还是你换房的,或者是买下来是给自己的孩子、老人住的,有的人是自住和做生意都一起都有的。每个人的想法和需求都是不一样的,目标不一样,所以他选的房子肯定是不一样的。

联络你信得过的经纪,确定你心目中的地段、房价以及房屋类型,经纪人会根据这些资料为你选择合适的房屋;如果你考虑贷款,还要告诉经纪人你打算付的首期,你的收入和目前的债务,以便经纪人可以帮你进行合理的规划。找到符合你的价格和地段的房屋后,你要仔细检查以下各项:1,房子的状况(condition);包括屋龄、内外装饰、屋顶、墙面、地板和电器等等。2,地税(Property Tax)和水电气费;加拿大所有的房子都有暖气,燃料有天然气(gas)、电和燃油(oil),相对而言,gas是比较经济划算的,用电干净但较贵,而用油则不太方便 。甚至很多保险公司都不再受保用油的房子。3,建筑图(Survey);严格来说它只是一张土地和房屋方位图。4,中央空调;因为这里的夏天不太热,三十多度的日子就几天,一般用电扇就行,所以有些房子没有中央空调。5, UFFI(Urea Formaldehyde Foam Insulation),一种化学填充剂,很多人管它叫石棉。现在有UFFI的房子很少。6,朝向和日照;不象国内的很多好房子都要求坐北向南。事实上,因为日照时间长,很多朝西的房子也很受欢迎。

★第二步,就是做预算。

你买房子大致预算是多少,是买80万的,还是100万的,我是要买公寓,还是要买别墅?这些都是自己心中要有一个预算。

预算弄好了以后,一般来讲,可以去银行做一个预批,银行按照你自身的条件,可以贷款多少。

比如说你买100万的房子,想贷款80万。银行一看你的条件够了,会给你相当于一封信一样的东西。内容大致是同意你买房子的时候可以贷款80万。当然你不一定把80万全部用掉,到时候可能买90万的房子,你只要70几万的贷款,反正他的预估里面批给你的,你都可以用了。

★第三步,联系加拿大房产经纪

你心中大概有个数以后,然后就是选一个专业的经纪帮你去挑选房子,你可以跟专业的地产经纪讨论咨询一下。特别是新移民,一般对这个地方的政策条例、风土人情都不太熟悉,一个好经纪济是可以给你很多很多建议的。

加拿大的买房,99%都是通过房产经纪来进行的。买房子的人是不需要向经纪支付任何费用的,因为这个都是由卖方来来支付的。你只要把自己的预算、需求做好了,非常专业的地产经纪会来帮你做整个的合理规划,然后按照你的预算来挑选房子。

加拿大的地产经纪和中国的房产经纪是很不一样的。这边的地产经纪都是经过非常严格的培训跟考核的,真的是需要从建筑构造,到整个加拿大的三级政府法规,包括银行的操作运用,都要很熟悉。能够把握房地产行业的规则,土地管理制度,所有权制度变更,怎么转让,怎么继承和评估,包括税务方面也是,他都必须要有非常熟悉的认识。

而且加拿大的持牌地产经济不是说有了执照以后,你就一辈子就是不管啦。加拿大这边每两年须续牌一次。续牌期间是要强制性考试的,而且要参加专业学习培训。所以加拿大的专业地产经纪得到的信息肯定是更新以后的信息,包括跟地产有关的一些数据,政策法规,跟客户打交道的规则,包括职业道德等等这些东西,都是有要求的。

拥有正规的加拿大地产经济执照以后,整个加拿大地产局的数据,这些资料才能拿到。一般我们买卖买方都是没法自己单独获取里面的最终资料的。

举个例子,大家都知道加拿大有很多大麻屋,你找专业的地产经纪他就会帮你去做检查,他专门有网站可以去查到这个房子是不是大麻屋。还有一些房子,是不是在转让过程中转让过几次手了,以前是什么样的销售的数据,一般的客人都是查不到的。除非是专业的地产经纪通过加拿大的内部网站数据库才能查得到。

★第四步,就是选房子了。

选房子就是说按照以前的需求和预算,来决定要购买的房产。比如,要不要买学区房?有人一定要学区房;有人说我不一定要学区房,我的孩子都长大了,需要风景好一点的地方就行了;有的人说我只找豪宅区域的别墅。

这时,加拿大地产经纪就会帮你来进行选。整个加拿大的地产协会,有一个我们叫多重电脑放盘系统(MLS),Multiple Listing System。

整个的房源全部是在这里面的。跟中国的不一样,中国每个大的地产公司都有自己的系统,来储存自己的房源信息,不对外公开的。加拿大这个系统不是这样,他是全国性的,加拿大所有的地产经纪都能进入到这个系统里面。

假如说客人想要买这样的房子,就可以等地产经纪按照你的要求在系统里来找到这些房子。买房以前,周边房源最近的成交价,以前的历史成交价等等,都可以查出来给你做一个很好参考。

很多家长会指明一两所学校的周边的房子。那这个学校周边的地段的是不是好啦,医院、交通、购物这些配套是不是齐全,治安是不是良好,生活是不是方便。通过加拿大地产经纪可以给你提供非常好的建议,让你了解这个区域,了解这个学校。然后在这个区里面按照你的预算来挑选房子。

★第五步,起草合同。

选房结束以后,我们就要起草合同了。加拿大这边的合同一开始叫Offer,最后成交了才叫Agreement。Offer就是我们提供给的条件,这个房子我看好了,然后我们就把对这个房子的预期价格,还有什么时候想要交割以及其他一些条件,比如说:你要给我几天做房子的检查,以前做的银行贷款贷款还要放款,申请放款的时间一般都是4、5个工作日,这些都是条件。

Offer由经纪人来写,可价钱得由买家定。负责的经纪会提供最近这个区内类似房屋的成交价格,据此并结合经验给你一个参考意见。经纪会和你仔细研究所有细节,肯定你所需要的各项条件都在Offer内,通常经纪会在合同里加进几项条件(Condition),包括验屋、贷款等。合同中还会有一个时间限制(Irrevocable time),卖主必须在此前做出决定。所有条款写完后,你要在每份合同上签字,然后由经纪负责送给卖方经纪。卖主可能接受,可能拒绝。如果卖主觉得你的条件比较接近,他会回签回来(这里叫Counter Offer),一般来说是在你的Offer上改动价格或者交屋日期(Closing Day)。这么来回几次,直到达成一致,或者最后告吹。最后签字前一定要慎重,这可是有法律约束的,签完字可就不能改了。然后,你要照合同交给经纪人一张支票作为订金,这笔钱存到卖方经纪公司的一个由政府和银行监管的专门户口里去(In trust account),绝对安全,如果最后你不要这个房子,钱会完整地退还。

 

★第六步,谈判(Negotiation)

整个Offer给了对方,接下来就是谈判。如说对方觉得你的出价太低,或者你的条件时间太长,可能会不同意,双方你来我往的协商、谈判。

★第七步,签订合同

最后达成一致意见了,就签合同。把正式起草的合同签完字,就变成Agreement了。

★第八步,交定金

完了以后就是付定金,定金一般是房价的5%。

★第九步,验房

付好以后就是我们前面说的条件时间,比如验房。

验屋项目包括房屋的面积、年头、水电、暖气空调、屋顶、墙面、上下水、地板、门窗···等等。验屋师会详细给你解释房子的优点和缺点,一定得听清楚,记下来。当然,如果电器不能正常工作,卖主必须为你修好,除非合同另外声明。大毛病(指房子的建筑支撑结构和电力系统等)你可得斟酌,你可以要求卖主修理,如果不同意,你也可以要求降价;实在不行,只要你不签那份免除Condition的通知(Waiver),合同自动取消,这是法律赋予你的权力。但有一点一定要告诫:在下Offer以前,必须明白,要买的房子就是现在的样子,你的出价就是按现在的状况来的,除了影响房子使用功能和确实的缺陷(比如房子结构有问题,屋顶和炉子马上该换了,要么电器罢工了),或者写进合同的东西外,卖主一般不会再做任何其它的改进或装饰。

★第十步,贷款

你可以自己和银行谈,也可以让经纪给你介绍一家不错的贷款公司。验屋贷款都没问题了,其它条件也满足了,就得给卖主签出Waiver(免除条件通知)。

验房也没问题,等银行放贷款过了4、5天贷款放下来了。负责贷款的银行经理说没问题啦。这两个条件满足了以后我们这个合同就不能毁约了。但是,假如说你交了定金到验房和贷款之间,验房发现房子是有问题的,或者贷款贷不出来,这个是可以把前面签的Agreement可以Cancel的,也没有任何惩罚。买房人Sale会把合同、定金交还给你,相当于合同就解约了。

★第十一步,找律师

假如说没出现问题,大家都满意的,这个合同确定了以后,我们就要找律师了我们中国买房子好像买卖双方都是去房产交易中心。加拿大这边没有什么房产交易中心,任何事情全部通过律师来走。

律师的作用是什么呢?

你们签完合同以后,律师会帮你去做整个的产权转移。比如说A把房子卖给B,那以前房子的产权是在A的头上,律师通过他的系统把产权转到B的头上。那这个产权移交以后,这房子的产权就是B的啦。所以律师相当于起到一个中国的房产交易中心的功能。

有一个情况跟中国的房产交易完全的不一样的,就是律师在产权交易的时候会帮你去查非常多的资料。A把房子卖给B,A的这个产权里面是不是有问题,比如说里头是不是偷偷把房产抵押给第三方,是不是还欠账,比如A的房子卖的时候装修了一下,这个装修款以前没给装修公司结清,装修公司去打官司了。或者A是不是还有欠一些什么债务,律师全部能查得出来。假如说真的查出来问题的话,律师会通知你的。

加拿大买房的时候律师是非常重要的,律师是你整个房子交易过程中最有力的保障。律师费也不贵啦,但是这是他们要做的事情非常有意义。而且律师对整个过程都是有保险的,假如最后真的是由于律师的疏忽造成的这个房子有问题的话,这个律师的保险公司会赔你损失。

整个这一套在加拿大,在多伦多,是非常成熟的,所以。很少很少会存在有房子一屋两卖啊,拿着房子是去骗贷啊,基本上是不可能发生这种事情的。

★第十二步,买保险

然后你就要买个房屋保险。所有贷款机构都会要求你购买保险,尤其是火险,并在交屋那天生效。所以在决定要这座房子后,联络保险公司,得到保险号码(Policy Number)后,通知银行或贷款公司,还有律师。

★第十三步,首付(Down Payment)

房屋保险买好了,以后最后就是在交屋以前做首付。

★第十四步,最后检查

首付完了以后,有个最后检查。Final Closing以前的我们还要做一个最后的检查Final Go Through。一般是放在交接屋的这一天,你去看一下这个房子里面还有什么问题,以前的房东要把这房子搬空了,打扫干净给你。假如说检查出来有什么问题,比如这个水龙头坏掉了,煤气炉坏掉了,冰箱坏掉了之类的,那你赶紧跟你的律师讲,律师会立即跟对方交涉。大家商讨一下,要不以前的房东再买个新的给你,要么在首付的房款里面扣除一部分钱。

打电话给水电天然气和Cable公司,通知他们在交屋后给你开个新户口。当然,有些负责的律师会主动帮你打这些电话的。别忘了给电话公司打电话,告诉他们你的新地址,;还有银行,交通部(你的车和驾照),健康卡,保险公司,地址都要改。

★第十五步,交房

签字:交屋的前几天,律师会通知你去签署所有文件,并要带足银子准备接收房屋。在closing前,一般还有机会做最后一次检查,并要求房主向你介绍所有设备的使用方式。

最后就到了交房,交房就这个房子是交给你了,那天产权也会到你头上。比如说,今天买的房子,两个月后到了交房的日期,这天一般是在下午四五点钟,你的律师会通知你到他那儿来,把钥匙拿过去,房子就交给你了,同时律师会交给你一份文件,这个文件就是产权证明。

加拿大的产权证明跟中国的不一样,中国的可能有一本本子一样的证书,然后政府在上面敲个章,里面写这个房子产权是你的。加拿大没有的这些。加拿大的产权证明文件其实就是一张纸,上面明确的写好这个房子以前是谁的,然后你多少钱买下来,因为不光只有这一张纸,你再加拿大的整个产权全部注册在政府的一个系统里面。所以对外只是一张纸就行了。但是这张纸很重要,你们以后办事很可能用得到,特别是学区房,你要上这个学校,或者有些什么事情需要证明你是居住的这个地方呢,就凭这张纸。当然,原始的offer和政府的税单等文件也同样可以做为入学等事务的有效文件!

这天,买卖双方律师都会在地产登记机构(也就是房管局)网络上办理所有的手续,然后通知你去拿钥匙。拿到钥匙后你应该先到房子里检查一遍,有什么问题,立刻通知律师,一定别搬进去,律师会解决的。

到此为止,房子是你的了,开始尽情享受吧。

 

多伦多买房步骤

买房的步骤

 

一,看房

 

联络一个你信得过的经纪,确定你心目中的地段、房价以及房屋类型,经纪人会根据

这些资料为你选择合适的房屋;如果你考虑贷款,还要告诉经纪人你打算付的首期,

你的收入和目前的储蓄,以便经纪人可以帮你进行合理的规划。一个好的经纪必须具

备良好的职业道德,了解法律和各项规定,具有专业知识,关注你的需求,提供建设

性的建议,诚实可靠。 找到符合你的价格和地段的房屋后,你要仔细检查以下各项:

 

1,房子的状况(condition)

 

包括屋龄、内外装饰、屋顶、墙面、地板和电器等等。说到地板,和国内一样,木地

板贵而地毯相对便宜。如果在北约克和士嘉堡买房,很少有国内那么新的,一般都在

二三十年甚至五六十年,downtown 就更老了,但因为多伦多不是太潮湿,只要保养得

当,撑个百八十年没什么问题。这里的房子全是木结构的,外面敷了一层砖,有些甚

至只用了防雨板,好处是节约材料、降低成本兼隔热保暖,但从国内来的总认为象国

内的别墅或者全砖的商品楼那样才坚固放心,其实是个误区,这里的砖墙漂亮是漂

亮,但没有承重的功能。木结构房的承重和其他各方面都没有问题,你不用担心,绝

对塌不了。普遍隔音不太好;卫生间设备比不了国内的别墅和高档酒店,甚至还不如

某些高级公寓,但比一般的商品楼要好多了,“美标”算是很普通的。检查地板走路

是否有吱呀声,有一点很正常,但别太响了;你还要仔细检查天花板、窗户下面和

Basement 是否有漏水的迹象,地毯是否潮湿,暖气和空调是否工作正常,等等。

 

2,采暖方式

 

你要记住,多伦多的冬天寒冷而又漫长,通常你会把室内温度设定于摄氏二十一二

度。每增温一度,燃料费用增加大约百分之四到五。取暖费是一笔不小的开支,每月

少则一两百,多则六七百,视炉子和房屋保温情况而定。加拿大所有的房子都有暖

气,燃料有天然气(gas)、电和燃油(oil),相对而言,gas 是比较经济划算的,

用电干净但较贵,而用油则不太方便 。甚至很多保险公司都不再受保用油的房子。一

般来说,你不大会有精力来改这东西。

 

3,建筑图(Survey)

 

您可千万别误会,这张图可不是房屋结构图,严格来说它只是一张土地和房屋方位

图。你申请贷款,将来卖房都需要它,所以卖方最好有这张图。安省的标准房屋销售

协议上规定,如果卖方有,他必须交给买方;否则,卖方也没有这个义务。所以,你

可以请人重新制作一张,费用千儿八百元,并在协议上注明要求卖方分担。不过,如

果你实在喜欢这个房子,卖方又不松口,你就自己看着办了。

近年来,律师在办理房屋过户时会替买方购买一种保险叫“Title Insurance”, 一次         性的费用大概70 多元。买了这种保险,Survey 就不是必需的了。Condo Apartment      和Townhouse 没有Survey。

 

4,中央空调

 

因为这里的夏天不太热,三十多度的日子就几天,一般用电扇就行,所以有些房子没

有中央空调,你要耐热也还罢了,否则还是有的好。

 

5,UFFI(Urea Formaldehyde Foam Insulation)

 

一种化学填充剂。从字面上能看出是一种甲醛发泡塑料,很多人管它叫石棉,其实和

asbestos 是两回事。为了节省能源,在1975 到1979 年间,安省曾鼓励使用UFFI 注

射进墙体作外墙绝缘隔热材料,全国大约有十万户采用,但后来又发现UFFI 会释放出

Formaldehyde gas,含有对人体健康有害的成分,政府又出了一大笔钱替住户拆除,再

后来又发现其实没什么大事,费力不讨好,里外不是人。因此,市面上有UFFI 的房子

很少。

 

6,朝向和日照

 

不象国内的很多好房子都要求坐北向南,一半是传统(风水,迷信,随你怎么叫

吧),一半是为了日照。多伦多的房子朝向就乱多了,除了上下,朝哪个方向的都

有。事实上,因为日照时间长,很多朝西的房子也很受欢迎。

 

7,其它的门窗厨房卧室什么的,不一而足,你就慢慢看吧。一次不行,可以让经纪人

再带你看一次,没关系的。

说到这里,有必要提一下高压线,因为在North York、Scarborough 和Markham,靠

高压线的房子很多,并且都在不错的地区。我有一位客户,自己就是前Ontario

Hydro(安省电力局)的高级电力工程师,他自己家的房子,是我见过离高压线最近的

。他买这个房子前,动用了他能拿到的所有设备,从理论到实践给我上了一课。所以

我后来就告诉其他客户,高压线的心理作用远大于实际危害。至于买不买,自己拿主

意。

 

二,下Offer

 

房主已经有了一个要价(ask price 或list price),你可以就地还钱,加拿大管这

叫“下Offer”。Offer 由经纪人来写,可价钱得你自己定。这个还价可是门学问。买

家当然想是越便宜越好,但你不能还得太低,太低了卖主认为你不诚心,他不理你

了,你还得自己往上涨,多被动。负责的经纪会给出你最近这个区内类似房屋的成交

价格,据此并结合经验给你一个参考意见,但最后主意还是要你来拿。 经纪会和你仔

细研究所有细节,肯定你所需要的各项条件都在建议书内,例如订金(通常是一万两

万或房价的5%)、交屋日期、电器、家具、窗帘及地毯等。通常经纪会在合同里加进

几项条件(Condition),包括验屋、贷款等,Condition 的时间通常是5 天,如果有

条件不满足,你可以不买这房子,不会有什么损失。合同中还会有一个时间限制

(Irrevocable time),卖主必须在此前做出决定。

 

所有条款写完后,你要在每份合同上签字,然后由经纪负责送给卖方经纪。卖主可能

接受,可能拒绝。前者万事大吉,恭喜你;后者你就要考虑了,要么再提高价钱,要

么就算了。没关系,卖主拒绝Offer 后又悔青了肠子是常事儿,让他发愁去吧。

 

如果卖主觉得你的条件比较接近,他会回签回来(这里叫Counter Offer),一般来

说是在你的Offer 上改动价格或者交屋日期(Closing Day),有些也用专门的合同,

只写了要改动的条款。同样,也给你一个“最后通牒”,在此日期前做出决定。你可

以接受、拒绝或者再还个价。就这么来来往往,直到达成一致,或者最后告吹。双方

差距千八百元而不能成交的事也时有发生。 最后签字前一定要慎重,这可是有法律约

束的,签完字可就真的不能改了。然后,你要照合同交给经纪人一张支票(有些要

Money order)作为订金,这笔钱存到卖方经纪公司的一个由政府和银行监管的专门户

口里去(In trust account),绝对安全,如果最后你买不成这个房子,钱会完整的

退给你。如果最后成交了,祝贺你又办完了一件大事。

 

三,验屋

 

几年新的房子就不用验了,但老一点的你最好要找验屋师。验屋项目包括房屋的面

积、年头、水电、暖气空调、屋顶、墙面、上下水、地板、门窗···等等等等。验

屋师会详细给你解释房子的优点和缺点,优点就免了,缺点一定得听清楚,记下来,

小毛病也就只有算了,没有十全十美的房子,这你我都知道,而且卖主没有义务来做

这些。当然,如果电器不能正常工作,卖主必须为你修好,除非合同另外声明。大毛

病(指房子的建筑支撑结构和电力系统等)你可得斟酌,你可以要求卖主修理,同意

不同意难说(一般没戏),如果不同意,你也可以要求降价;实在不行,只要你不签

那份免除Condition 的通知(Waiver),合同自动取消,这是法律赋予你的权力。 但有

一点一定要告诫各位:在下Offer 以前,你必须明白,你要买的房子就是现在的样

子,你的出价就是按现在的状况来的,除了影响房子使用功能和确实的缺陷(比如房子

结构有问题,屋顶和炉子马上该换了,要么电器罢工了),或者写进合同的东西外,卖

主不会再为你做任何其它的改进或装饰(除非他钱多得没地儿花)。有些买主在成交

后要求卖主做那些合同里没有规定的事情,于情于理都说不过去,这时法律不会保护

你的。

 

四,按揭贷款

 

你可以自己和银行谈,也可以让经纪给你介绍一家不错的,还可以接原屋主的,选择

多多,但要选适合自己经济状况的。 验屋贷款都没问题了,其它条件也满足了,你要

给卖主签出Waiver(免除条件通知),告诉他一切OK,这个房子我买了,你准备搬家

收钱吧。另外,别忘了把律师的电话地址通知你的贷款机构,他们会把你的贷款直接

交给律师的。

 

五,Status Certificate

 

Condo Apartment 和Townhouse 才有。通常包括了Condo 的所有相关文件,如注册登

记时的文件,近期的财务情况,以及保留金(Reserve Fund)和保险单。申请费100

元,通常由卖方支付。这个东西在Condo 买卖时是必须的,卖主在10 天内交给买主,

买主有两天的时间来审核,如果不满意,可以取消合同。

 

如果以上任何一个条件没有满足,你的经纪人会要求你签一份Mutual Release,即免

除合同,对方接着卖他的房子,并尽快把定金还给你。没有人喜欢签这个东西,但客

户就是上帝,有任何一个条件没有满足,你就得帮他退掉。有人说他的Agent 退不掉

房子拿不回定金,不得已买了房子,其实那是经纪不想退,想赶紧挣这个钱而已。所

以我经常开玩笑说,没有经验的agent 不能找,急着挣钱养家糊口的也不能找,因为

退一个房子跟割他肉一样。记得我曾在一个月内,退掉的deal 有四个共一百多万,简

直是场噩梦。好在客人们还都很信赖我,最后都还买了。即使不买,从做人的角度

讲,不是还得这样做?我认识的一个老行尊就谆谆告诫新人,买房子可能是我们很多

人一生中最大的一笔投资,客人把这件大事交给你,不认真工作,怎么对得起你的佣

金,怎么对得起你做人的良心。所以为了自己晚上能睡得踏实,退就退吧。

 

六,房屋保险

 

所有贷款机构都会要求你购买保险,尤其是火险,并在交屋那天生效,否则你拿不到

钱。所以在你决定要这座房子后,越快联络保险公司越好。拿到你的保险号码

(Policy Number)后,立刻通知银行或财务公司,还有律师。同时,让保险公司发个

信给他们。 买Condo 不需要买保险,因为你的管理费里已经包括了。

 

七,房契检查

 

这是律师的拿手好戏。合同里有一个查契期限,一定要在这之前把合同交给律师,律

师花一定时间才可能完成。别担心,律师会把房子的历史查个底儿掉。土地的所有

权,房子有没有抵押,有没有侵占别人土地,怎样的路权,是否拖欠地税和其它费

用。律师会检查当地政府有没有发出这座房子有什么问题的通告。律师还会计算你应

该承担的地税和其它费用并准备相关的法律文件。

 

八,水电气开户

 

打电话给水电天然气和Cable 公司,通知他们在交屋后给你开个新户口。别忘了,晚

了你可能得不到某些服务,没准儿还得多交钱。当然,有些负责的律师会主动帮你打

这些电话的。

如果你在多伦多, 电话是: 416-3384829(水),

416-4474911(Gas),

416-5428000(电)。

如果你在Markham,电话是: 905-4773844(水和电),Gas 的电话和多伦多是一样

的。

 

别忘了给Bell 打电话,告诉他们你的新地址,并尽可能保留你的原号码,省得再挨个

儿叨叨;还有银行,交通部(你的车和驾照),健康卡,保险公司,地址都要改。SIN

卡不用。

 

九,签字

 

交屋的前几天,律师会通知你去签署所有文件,并要带足银子准备接收房屋。在

Closing 前,你应该还有机会做最后一次检查,并要求房主向你介绍所有设备的使用

方式,千万不要浪费这次机会。不过因为房主搬走,看不成的也时有发生。

 

十,交屋日(Closing Day)

 

这天,买卖双方律师都会派人到地产登记机构(也就是房管局)去办理所有的手续,

几点能办完不一定,一般在下午四五点钟,会通知你去拿钥匙。 先别急,拿到钥匙

后你应该先到房子里检查一遍,有什么问题,比方电器少了,玩不转了,立刻通知律

师和你的地产经纪,律师会解决的。 到此为止,房子是你的了,然后事儿就多了,

买家具,联络搬家公司,告知你的亲朋好友,还要买修理院子的工具,通知有线电视

公司,一件一件办,悠着点,别累着。好了,事情是很多,也许你会觉得没头绪,别

担心,房子都买了,还有什么解决不了的呢?

首次购房者需要注意的问题

对于首次购房者来说,尤其是新移民,由于工作稳定性、未来计划的不明朗及对地产市场不确定性的担忧,对城市区域的不熟悉,造成定位十分的困难,往往觉得没有头绪,无从下手,而选择的范围非常之大,因此而花费大量的时间和精力,但最终还并不一定能形成清晰的定论,而在此过程中,机会不断错失,令人惋惜。目前,这种情况不是个别的,而是非常普遍的。

如何才能有效地、快速准确地定位自己所需,关键取决于过滤网的密度。网眼过大,造成范围过大,对于时间和精力来说显然是不现实的,也是不必要的;反之,网眼过小,选择就很少,也是不合理的。有些客户会认为市场上那套最划算就买那套,这在房源高度公开透明化的市场显然是很不明智的,豪不夸张地说,只要有一套这样的房源上盘,在第一时间至少有100个和你有同样期望的人得知了,多Offer的结果可以想象,而这种大海捞针似碰运气的做法往往效果是适得其反的。所以,精确化定位、制定完备合理的看房计划等看房前的重要准备是省时、省力、成功购房的必需工作。就我服务客户的经验,进行过详细计划的客户普遍有非常满意的结果。就此解析我的经验和体会与大家分享。

根据定位的要素的重要性,依次为:

1、 区域地点(Location) 房产的最重要特点就是不可移动性,区域地点毫无疑问是最重要的,它决定了生活环境、交通条件、社区设施、学校、购物等,也是最直接影响日常生活的部分。很多客户在看房时往往会被房屋的主观印象吸引而忽视区域的重要性,如果该区域为当初设定的次选区域,往往这样的客户购房后满意度会随时间下降很快,很快就会考虑换房。 加 拿 大 家  网

2、 物业类型 市场上绝大部分房子分为常见的两类,见下表

物业类型房屋类型市场简称管理费特点价格 家园 论坛

共管物业(Condominium)公寓(Apartment)Condo有:包水电气TV(各有不同)有各类设施,只需室内维护;低 加拿大 家

镇屋(Townhouse)Townhouse有:水TV少部分有泳池,只需室内维护;价格低

自主物业(Freehold)镇屋(Townhouse)Freehold Townhouse无需全面维护,夏剪草修树,冬铲雪,难翻建;中 加拿大 家

半独立(Semi-Detach)Semi无 iAsk.ca

连屋(Link)Link无较高

独立(Detach)Detach无同上,可翻建;高

经济能力往往是决定性的,各物业类型在不同的区价格相差也很大,因此根据选定区域的区域内的价格框架而选择物业类型是理智的,同时个人的偏好、是否有足够时间维护房屋等因素也是很重要的考虑因素。例如,若预算在45万以内,在北约克中心,Condo是唯一的选择,在Berczy Village可选择Townhouse或半独立,再向东可以则选择独立屋。

3、 房屋结构类型(Style) 几乎是与物业类型同时考虑的,决定于居住人口数量、个人偏好。结构一般是很难改变,即使改变成本可能也较高,而升级、装修是随时的、任意的,所以结构的重要性远高于房屋状况。房屋结构见下表:

结构类型特点

Apartment厅、卧、厨、卫在一个平面,有多种房型,常见面积从500—1500尺(无公摊面积)。 本 文 来 自 加 拿 大

Stack有2、3层,无地库,厅、厨、在主层,卧房在2、3层,常见面积800—2000尺。

2 Story80年代后广泛流行,最常见结构,面积1400——5000尺不等(不含地库、车库),厅、厨在主层,面积较大的主层有家庭厅,卧房在2层,大部分为3、4房,80年后的主卧一般有卫;有地库,少量后部在地面上。有车库。

3 Story常见于Townhouse和少量新房,类似2房,地库全地面,一般较小。

Bungalow设计于1900’s,最流行于1940’s,目前市场上较多的是60年代的;特点:房、厅、卫厨在一个平面;优点:价格低,地大,可翻建,未来保值;地库大,可作其他居住用途;缺点:主层居住面积小,同面积建筑成本较2层房高。常见主层为3房2厅1卫1厨结构的Apartment,主层面积在1200-1300尺;大部分没有车房,地库面积与主层相同,有分门,窗户高出地面,采光较好,很多地库可装成另一个Apartment。

复式房Split即错层房,常见于独立和半独立,一个层面为1复,类型较多,常见有3复式、4复式、5复式,而根据地盘位置、宽幅、和门开的位置不同又有侧复式和后复式之别。4复式在独立和半独立中区别较大,其他大同小异。因结构、分门的布局合理,市场又以后4复和后5复最受欢迎。大部分建于50—70年代,一般有车房(半独立4复无原建车房)。

其他有1 1/2, 多复式等,结构较复杂。

4、 房屋功能 自住的房子一般要求不高,但若考虑分租,对房子的结构特别是分门出入状况另外需要特别考虑。同时也会左右对地点的选择。 家园 论坛

5、 房屋状况 这其实是最后考虑的因素,但实际状况非常的喜剧化,很多人都将其视为首要的因素,主要的原因是我们的主观印象往往会迷惑大脑,从而影响决定,造成主次颠倒。尤其是做过卖房展示设计的房子,更能左右客户的决定。好则价高,而且常常会抢购,差则价低,在公平透明的市场中,这始终体现得十分公平。从我的经验,真正需要考虑的是房子的硬件状况,如:窗门、地面、厨房、卫生间、屋顶、家电、园景等包含在价格内的部分,同时理性分析其实际市场价值。而最能迷惑人的家居布置、装饰完全不能考虑在内,因为首先这些物品并不在价格之内,其二这仅仅反映该主人的个性,而不是房子本身的特性。随着旧主人的离开,一切因你而改换。当然首付的能力影响者你的决定,毕竟自己装修是无法轻松贷款的。

因此,在看房前必需综合交通要求、周边设施要求、子女就学要求、经济能力等众多因素列出区域范围,首先确定几个首选区域,几个次选区域,从而确定房屋的物业类型、结构类型,同时结合考虑其功能而制定详尽的看房计划,并随着看房过程中观念的变化,不断修正计划,才能实现最终满意的购房。当然这样的计划程式往往会被某些特别的因素及个人的特殊、要求偏好而打破。如,因居住人口多,经济负担有限,有些客户对区域限制放得很宽,而对房型有特别要求,等等。但总的来说,对于首次购房者来说这样的计划是有效的。 加 拿 大 家园网

制定合理的计划的过程,很重要的是和经纪合作的过程。在房产市场非常成熟的北美,经纪作为一个房产交易的代表,承担了分析需求、介绍房源、看房、谈判、售后服务等功能。然而,可惜的是,作为最重要的分析需求和介绍房源的功能已被大部分购房者远远地忽略了。相互信任、真诚合作,充分发挥经纪的所有功能,才是成功购房的最佳方式

一. 联系银行或贷款经纪

银行或贷款经纪通常在了解你的家庭收入、债务状况、日常生活开支和你的首付金额后,告诉你可以申请到的贷款额度和大概的贷款利率。说大概,只是因为利率一直在变,银行难以保证咨询时的利率一定能在你房屋成交时适用。一般我们可以申请做个预评估pre-approval,通常有三个月的期限,以避免三个月内利率上涨。如果你有满意的收入证明,贷款额度可以是80%,但如果你没有工作或没有足够好的收入证明,那么贷款只能是65-70%。

二. 看房

联络你信得过的经纪,确定你心目中的地段、房价以及房屋类型,经纪人会根据这些资料为你选择合适的房屋;一个好的经纪必须具备良好的职业道德,了解法律和各项规定,具有专业知识,关注你的需求,提供建设性的建议,诚实可靠。找到符合你的价格和地段的房屋后,你要了解以下各项:1,房子的状况(condition);包括屋龄、内外装饰、屋顶、墙面、地板和电器等等。2,地税(Property Tax)和水电气费;加拿大所有的房子都有暖气,燃料有天然气(gas)、电或燃油(oil),相对而言,gas是比较经济划算的,用电干净但较贵,而用油则不太方便。甚至很多保险公司都不再受保用油的房子。一般来说,你不大会有精力来改这东西。3,建筑图(Survey);严格来说它只是一张土地和房屋方位图。你申请贷款,将来卖房都需要它。4,中央空调;因为这里的夏天不太热,三十多度的日子就几天,一般用电扇就行,所以有些房子没有中央空调。5, UFFI(Urea Formaldehyde Foam Insulation),一种化学填充剂,很多人管它叫石棉,其实和asbestos是两回事。为了节省能源,在 1975到1979年间,安省曾鼓励使用UFFI注射进墙体作外墙绝缘隔热材料,全国大约有十万户采用,但后来又发现UFFI会释放出 formaldehyde gas,含有对人体健康有害的成分,政府又出了一大笔钱替住户拆除,再后来又发现其实没什么大事。因此,市面上有UFFI的房子很少,经纪人会要求卖方保证屋内不含UFFI,并写进合同。6,朝向和日照;不象国内的很多好房子都要求坐北向南。加拿大的房子朝向就乱多了,除了上下,朝哪个方向的都有。事实上,因为日照时间长,很多朝西的房子也很受欢迎。7,其它的门窗厨房卧室,不一一列举。

三. 下Offer。

房主已经有了一个要价(ask price或list price),你可以就地还钱,也叫“下Offer”。Offer由经纪人来写,但价钱由买家定。买家当然想是越便宜越好,但不能还得太低,太低了卖主认为你不诚心。负责的经纪会提供最近这个区内类似房屋的成交价格,据此并结合经验给你一个参考意见。经纪会和你仔细研究所有细节,肯定你所需要的各项条件都在Offer内,例如订金(通常是一万两万或房价的 5%)、交屋日期、电器、家具、窗帘及地毯等。通常经纪会在合同里加进几项条件(Condition),包括验屋、贷款等,Condition的时间通常是5个工作日,如果有条件不满足,你可以不买这房子,不会有什么损失。合同中还会有一个时间限制(Irrevocable time),卖主必须在此前做出决定。所有条款写完后,你要在每份合同上签字,然后由经纪负责送给卖方经纪。卖主可能接受,可能拒绝。如果卖主觉得你的条件比较接近,他会回签回来(这里叫Counter Offer),一般来说是在你的Offer上改动价格或者交屋日期(Closing Day),有些也用专门的合同,只写了要改动的条款。同样,也给你一个“最后期限”,在此日期前做出决定。你可以接受、拒绝或者再还个价。就这么来来往往,直到达成一致,或者最后告吹。最后签字前一定要慎重,这可是有法律约束的,签完字可就不能改了。然后,你要照合同交给经纪人一张支票(有些要Money order)作为订金,这笔钱存到卖方经纪公司的一个由政府和银行监管的信用帐户里去(trust account),绝对安全,如果最后因为合同中的条件不能满足,你不要这个房子,钱会完整地退给你。

四. 验屋

验屋项目包括房屋的面积、年头、水电、暖气空调、屋顶、墙面、上下水、地板、门窗···等等。验屋师会详细给你解释房子的优点和缺点,一定得听清楚,记下来。当然,如果电器不能正常工作,卖主必须为你修好,除非合同另外声明。大毛病(指房子的建筑支撑结构和电力系统等)你可得斟酌,你可以要求卖主修理,如果不同意,你也可以要求降价;实在不行,只要你不签那份免除Condition的通知(Waiver),合同自动取消,这是法律赋予你的权力。但有一点一定要告诫:在下Offer以前,必须明白,要买的房子就是现在的样子,你的出价就是按现在的状况来的,除了影响房子使用功能和确实的缺陷(比如房子结构有问题,要么电器罢工了),或者写进合同的东西外,卖主一般不会再做任何其它的改进或装饰。

五. 按揭贷款

将房屋合同、成交房价等信息通知之前的银行或贷款公司,对按揭作正式审核。验屋贷款都没问题了,其它条件也满足了,就得给卖主签出Waiver(免除条件通知)。

六. Status Certificate

Condo Apartment和Townhouse才有。通常包括了Condo的所有相关文件,如注册登记时的文件,近期的财务情况,以及保留金(Reserve Fund)和保险单。申请费100元,通常由买方支付。如果不满意,可以取消合同。

七. 房契检查

合同里有一个查契期限,一定要在这之前把合同交给律师,律师花一定时间才可能完成。通常律师把房子的历史查个底:土地的所有权,房子有没有抵押,有没有侵占别人土地,怎样的路权,是否拖欠地税和其它费用,检查当地政府有没有发出这座房子有什么问题的通告。律师还会计算你应该承担的地税和其它费用并准备相关的法律文件。

八. 保险

所有贷款机构都会要求你购买保险,尤其是火险,并在交屋那天生效。所以在决定要这座房子后,联络保险公司,得到保险号码(Policy Number)后,通知银行或贷款公司,还有律师。同时,让保险公司发个信给他们。通常其它的财产险没有cover,所以你可以买财物和人身伤害险,不过不是必需的。

九. 水电气

打电话给水、电、天然气和Cable公司,通知他们在交屋后给你开个新户口,还有银行、交通部(你的车和驾照)、健康卡、保险公司,地址都要改。

十. 签字

交屋的前几天,律师会通知你去签署所有文件,并要带足银子准备接收房屋。在closing前,你应该还有机会做最后一次检查,并要求房主向你介绍所有设备的使用方式,千万不要浪费这次机会。不过因为房主搬走,看不成的也时有发生。

十一. 交屋日(Closing Day)

这天,买卖双方律师都会在地产登记机构(也就是房管局)网络上办理所有的手续,一般在下午会通知你去拿钥匙。拿到钥匙后你应该先到房子里检查一遍,有什么问题,比方电器家具少了,玩不转了,立刻通知律师,有可能的话拍照留影。

到此为止,房子是你的了,然后买家具,联络搬家公司,告知你的亲朋好友,还要买修理院子的工具,通知有线电视公司。步骤很多,但没关系,负责的经纪会提醒你每一步,使房屋变成你温馨的家!

房地产经纪人:David Zhu      

早期毕业于南京大学哲学系,法律系,研究生学历。毕业后长期担任美资房地产公司高管,精通房地产建设,房屋结构和房地产买卖等所有环节。在加拿大历经多年对房地产研究和买卖,我们有责任意识,有持久耐心,有专业能力帮助您成功置业!详情请联系手机微信:647-202-8676

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