多伦多周边地产市场一片火热 2021年房价还会继续平稳上涨 目前还看不到泡沫破裂的迹象

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多伦多周边地产市场一片火热，大家都在问一个问题：

周边房市会不会形成泡沫不久会破裂？

2021年房价还会继续平稳上涨 
目前还看不到泡沫破裂的迹象
如果没有政府的干预和其它金融市场的意外 

我们来根据著名的Realosophy 公司2月市场报告，来看看相关周边房市的泡沫问题。

周边城市过去两个月里house平均价格从2020年11月的$1,052,940，上升到2021年1月的$1,221,092，Median prices上升14%

下图显示2007年以来同一时期（前一年11月至来年1月，2个月的时间）house价格增长的幅度对比表，可以看出有3个突出点，一个是2009年经济危机后显著房价下跌，第二个是2017年房产市场热潮时郊区房屋增长了5%，之后便是2017年4月之后的市场更正。

第三个就是疫情下多伦多周边house房屋的现状；均价增涨15%以上！

不禁产生疑问：这种市场的的火爆能持久吗？会不会因泡沫而爆裂？

通常地产市场泡沫从以下三个方面来考虑：

1. 房屋价格严重高估，超出本地经济发展的可负担能力，人们收入不足以支撑购买房屋。这是经济学家们常用来分析市场泡沫的主要依据，但仅凭这种理论分析预测，已经不太靠谱

2.房屋买家开始一哄而上，超出理性，争抢offer；购房者预期房屋价格会持续上涨，不买会失去机会：房屋投资者愿意支付远高于以租养房来衡量的房屋价格，而自住房屋买家抢房唯恐今日不买会造成今后更买不起的局面。

3.房屋价格上涨比例在短期内一下子超过了该地区长期增长的预期幅度，比如多伦多周边房市价格增长预期在2%-10%，可是超过30%，房屋价格就可能被高估了（over-valued）；

下图中所示的灰色区域是周边房市长期价格理性增长的范围，可见2016年年底至2017年年初价格上涨超出偏离该区域，同样2021年也在迅速偏离。

从以上三方面来看当前多伦多周边房屋市场：

存在泡沫，泡沫！
而且越来越严重！

那么目前周边房市的泡沫与2017年多伦多房市泡沫有什么区别？

这次周边城市房产泡沫的确与2017年有着不同：

首先这次是在疫情影响下，很多自住房屋买家远离多伦多市中心，到市郊购买自住房，与2017年是很多地产投资者到郊区买房出租有比较明显区别。

也就是说，这次周边市场热潮是自住房买家是主导驱动，带动地产投资人跟进！

而2017年是地产投资人进入多伦多四周房市，购买房屋出租，主导驱动为地产投资人。

其次是在房屋市场火热的情况下，大家通常会受到政府或者相关政策制度机构的严重警告，他们会声明不喜欢市场发展趋势，有可能阻止。

但是这次无论从政府还是加拿大央行，给出的信号似乎都是不担心，尤其是当前低利率政策以及贷款利率近期回调可能性不大的预期，让购房者们某种程度上打消投资顾虑。

但是泡沫市场终归要得到纠正的，周边房市会何时得到纠正？

目前很难预测周边火热市场何时冷下来，何时价格得到纠正。

如果1）购房者有低利率贷款支撑的钱、2）地产投资人还坚持相信房价只会涨不会降、3）政府没有出面预警干预，市场暂时不会下沉冷寂。那么：

这次市郊房屋泡沫不会一下子破裂，而是逐渐回转。

大家需要密切关注周边市场的以下变化：

1.房屋供应量情况，new listing是否增加？
2.房屋成交量是否开始减缓？
3.月与月之间连比价格增长幅度是否减少？
4.购房者中投资人investor与自住购房者的比例是否反转？

期待房屋需求供应达到平衡，市场回归正常！

说明：整理于网络