6 三月

多伦多Condo投资,哪个区域最划算?

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2017-2018,多伦多地产市场跌宕起伏,随着市场的变化,房地产投资者们的想法也在不断变化。这段时间Condo市场价格稳步上升,吸引了很多投资者的注意。于是很多客户问我:“究竟投资哪个区域的Condo最划算?”

其实多伦多虽大,Condo集中的区域却也不多,无非也就是Yonge街沿线的几个区域。价格方面自然是Downtown的价格最高,北边相对价格较低。但是具体到不同区域不同的户型,究竟哪一种户型在哪一种区域最值得投资,还是要由数字来说话(今天看到一个说法:“数字控”,褒义还是贬义啊?)

对比一:Downtown湖边 / 多伦多大学附近

【简介】

这个对比来自于客户的问题:投资Downtown Condo的区域选择上,究竟是多伦多大学附近的Condo更值得,还是湖边的Condo更值得?这位客户的考虑是:Condo出租给多伦多大学的学生们,虽然比较抢手,很容易出租。但是租客流动性大,管理成本较高。如果选择湖边的Condo,租客多是上班一族,虽然不像大学周围那么抢手,但是也很容易出租,而且租客流动性相对较小,管理成本较低。

本文不考虑租客管理的因素,以后有机会再撰文讨论。我们只讨论市场交易数据。

R3地区,湖畔沿线,以Yonge街为中线向东西两侧展开

R4地区,多伦多大学附近,以Yonge街偏西为主,覆盖一部分Yonge街东侧区域

【平均成交价对比】

从价格上来看,因为多伦多大学附近的Bay街和Yonge街是商业、金融和居住最集中的区域,因此平均房价明显高于湖畔地区。从涨幅上来看,环比涨幅最大的是多大附近金融街的2+1单元,环比涨幅97%。考虑到这个区域2+1单位有一些超豪华Condo单位,因为成交价远高于其他,在交易数量较少时会影响交易数据的精确性,我们选择采取众数取样,因此湖畔区域2房单位在这两年的涨幅64%为最高。

【成交数量对比】

这一组对比数字很有意思,其更深层的市场解读希望我们有机会再详细探讨。先看看趋势:1房的单位两个区域交易数量有高有低,总体上来说湖畔地区稍多。而2房的单位,湖畔地区交易量明显少于多大附近区域。但是1+1和2+1两种户型则是湖畔地区的交易量远远高于多大附近。而且有意思的是,1+1户型在湖畔地区交易极为活跃,成交数量高达多伦多大学附近区域的2倍。参考1+1单位在这两年涨幅达45.5%,而且均价才56万多,因此我个人可能会把湖畔区域的1+1户型作为投资的首选。

【出租成交价对比】

从图中我们可以看到,与我们大多数人的经验比较一致,多大附近的Condo单位出租价格略高于湖畔区域,2+1户型的租金则差别较大于其他户型。

【出租数量对比】

正如我们所知道那样,每到第二和第三季度,多大附近的1房和2房Condo出租就极为活跃,很容易理解,开学季节嘛。可有意思的是,湖畔区域的1+1户型的出租单位数量竟然高于多大附近区域。

【结论】

租金价格方面,湖畔地区的1+1户型租金仅仅略低于多大附近区域,而成交价涨幅达2年环比45.5%,参考出租和成交的活跃度方面,湖畔区域远高于多大附近区域,平均成交价不到60万远低于多大附近区域,我个人会把湖畔区域1+1户型作为投资首选。

对比二:Yonge / Finch – Sheppard

【简介】

这个区域近十年来发展非常快,一座座Condo如雨后春笋。人们热衷于这个区域的原因也很简单:1、Yonge街以东校区好,独立屋价格高,有高尚社区的感觉;2、交通方便,可步行至地铁站;3、租客密集,容易出租;4、Condo价格相比较于Downtown便宜很多,财务方面压力较小。

【Yonge街东西两侧以及户型对比】

Yonge街以西的区域被多伦多地产局规划为C07地区,我们划取临近Yonge街的狭长地带,这个地带Condo最为集中,文中命名为R1地区

Yonge街以东规划为C14地区,同样取临近Yinge街的狭长地带,Condo最为密集的区域,我们命名为R2地区

我们选取了四个最常见的房型:一卧房(简称1房)、一卧房+Den(简称1+1)、两卧房(简称2房)、两卧房+Den(简称2+1)。

【平均成交价对比】

从成交价的对比来看,Yonge街东西两侧的Condo,1房和1+1价格差别不大,从涨幅上来看Yonge街西侧的1+1的涨幅高于Yonge街东侧;2房和2+1两个房型,Yonge街西侧的成交价明显高于Yonge街东侧。涨幅也明显高。

这个结论似乎明显地相悖于我们平时的感觉,至少看到这些数字的时候我本是还是有些意外的。在很多人的印象中,Yonge街西侧的价格和涨幅似乎应该稍低。

【成交数量对比】

很明显,Yonge街东侧的Condo成交数量明显高于西侧,有时是1房和2房的成交量超过了西侧的2倍。

1、Yonge街西侧有一大片墓地,因此西侧的Condo总体单位数量少于东侧。其次因为墓地的原因,西侧的某些Condo较Yonge街东侧售卖稍难一些。

2、Yonge街东侧的市场更活跃,部分原因是因为校区较好,很多家庭为了孩子读书搬到这里,孩子毕业以后就搬离这个区域了。

3、Yonge街东侧出租更为频繁和活跃,很多投资人会选择这边的单位。

Yonge街西侧的Condo虽然不如东侧交易活跃,但1+1和2+1两个房型的涨幅明显高于东侧。

【出租成交价对比】

从图中我们可以看到,Yonge街东西两侧区域Condo单位的租金价格差别不大。

【出租数量对比】

与出售数据相似,Yonge街以东区域出租的活跃度远远高于以西地区。尤其是1房和2房两种最受留学生欢迎的户型,出租数量超过以西地区的2倍。

【结论】

对比出售与出租两组数据,我们可以得出这样一个结论:如果是以投资为目的选择这个区域的Condo,Yonge街以东的Condo单位更为活跃,更容易出租,未来转手也更容易。但是平均涨幅上来看,Yonge以西的区域1+1和2+1户型似乎更好。

必须强调的是,以上结论只是一个宏观统计数据,具体选择上还要考虑很多细节因素,比如Condo的新旧程度、开发商、管理费高低、管理公司的管理水平、户型结构等等。

condos 投资:2012年回顾和2013年展望

文章写于2014年的5.1老版,现在更新于新版的5.1找房网

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