安省新版海外买家税最完整解读 加拿大海外买家购房禁令细则
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加拿大安大略省政府颁布的 Non-resident Speculation Tax （NRST海外买家税）的新措施， 已于2022年3月30日生效。
新版海外买家税的税率从 15% 提高到 20%， 且不允许留学生和工签持有人购买安省房地产后获得退税。
根据加拿大住房统计计划 (Canadian Housing Statistics Program)的 最新数据： 2020年，外国房地产业主占安省所有住宅物业的 2.2%； 在安省的外国买家房屋拥有率最高的是多伦多市， 非居民拥有 3.8% 的房屋和 7% 的公寓。 资料来源：https://news.ontario.ca/
安省海外买家税新规 最全面的深度解读
安省新规的内容有哪些？
01 安省海外买家税新规何时生效？
新规从2022年3月29日晚上11:59分开始生效。 在这之前已经签署的所有文件，按旧政策执行， 之后签订的合同就会受到新政策的影响。 也就是说，如果您在2022年3月29日之后， 购买安省物业时，还没有获得加拿大的枫叶卡、 也没有安省的省提名移民 Reference 号码， 同时也没有获批难民申请， 那么，您需要依照安省新政， 向安省财政厅 (Ministry of Finance) 缴纳购房总价20%的海外买家税。 请注意， 如果业主在2022年3月29日之前签署了楼花购房合同， 之后将楼花转让给您， 只要您签署的时间是在3月29日之后， 那么就会受到新政的约束。
02 与2017旧版相比，新规有何变化？
新规的变化有三点： 1、海外买家税率增加，从原来的 15% 增加到 20%。 2、从地域范围上，由老政策的安省大金马蹄地区， 扩充至覆盖全安省，边缘区域、小镇、乡村无一幸免， 都将作为征税范围。 3、国际留学生和海外工签者不得申请退税。
03 哪些人可以豁免交税？
第一类，被提名人豁免。 买房时已经根据安大略省移民提名计划获得提名。 第二类，受庇护的难民。 第三类，配偶豁免。配偶有加拿大身份， 两人一起登记在产权上自住。 配偶不一定是结婚的配偶， 还包括同居三年以上或者有共同孩子的配偶。
04 今后海外买家税还能退吗？
原先旧政的规定， 有三类人可以获得安省海外买家税的退税： 第一类是国际留学生。连续两年在加拿大全职大专或上学， 就有资格申请NRST退税。 第二类是海外工签者。在公司全职工作两年， 便可申请NRST退税。 第三类是新移民。 在购买房产后的4年内拿到加拿大移民身份， 即可申请NRST退税。 新规删除了国际留学生和海外工签者的退税资格， 只保留了第三类， 即，在购买房产后的4年内拿到加拿大移民身份， 才可申请NRST退税。
安省出台新规的真正意图是什么？
01 房价飞涨、移民和2022年安省省选
海外买家税的大白话解释，就是： 如果你不是加拿大居民（公民或PR卡居民）， 在安省买房将会比加拿大人多付房价20%的税。 新政仅允许4年内顺利取得枫叶卡的人士获得退税， 明确展现了安省政府的意愿——只退税给真正的移民。 其实这也就意味着安省海外买家税的 真正目的——鼓励新移民购买安省的物业， 不欢迎海外炒房人士。
安省财政厅长彼得·贝思伦法维说过： “这就是为什么我们的政府正在采取全国最全面的非居民海外买家税 我们的政府正在努力增加供应并帮助安大略省的家庭和购房者保持低成本， 而不是寻求快速获利的外国买家。”
自疫情开始后，加拿大的房价上涨了52%。 在安省的剑桥市和巴里、金马蹄等部分地区， 典型房价比两年前至少高出 80%。 这几年房价飞涨， 社会舆论的导向一直认为海外买家是扰乱房市的因素之一。 根据加拿大住房统计计划(Canadian Housing Statistics Program)的 最新数据，2020年，外国房地产业主占安省所有住宅物业的 2.2%。 数据显示，在安省的外国买家房屋拥有率最高的是多伦多市， 非居民拥有 3.8% 的房屋和 7% 的公寓。 2022年6月份，安省新一届议会选举在即， 现任政府赶着出台一些讨本地人欢心的政策， 而没有投票权的外籍人士正是背锅的好人选。 海外买家税新政的大刀， 便顺理成章地砍向了留学生和海外打工人。
02 一个tip
2022年3月29日之前已经签约买房的小伙伴们， 千万不要再更改您的合同条款。 请注意，这里的“签约买房”， 也包括楼花转让合约。 受让楼花等同于签署新的购房合同。 尽量不要签署任何主合同的更改变动文件， 如在家庭成员之间做更名、加名字、减名字 等变更原始购房合同的行为， 以避免触发海外买家税新规的适用性。
03 一个祝愿
2017年的海外买家税政策，令安省很多区域的房价迅速掉头向下， 也导致了加拿大历史上为数不多的一次房产违约案件集中爆发。 很多2017年提交的房产违约诉讼案件，至今还在进行中。 愿此次新规下的安省房地产市场，买卖顺遂，平安无恙。
加拿大联邦住房与多元化包容性部长在12月21日宣布，正式确立新法规来实施禁止非加拿大人购买住房法案（Prohibition on the Purchase of Residential Property by Non-Canadians Act），以确保房产为加拿大人所有。该法案将从2023年1月1日起生效，有效期两年。
特鲁多政府曾在今年4月公布的预算案中，宣布一项外国买家禁令，从2023年1月1日起，非加拿大人在两年内不得购买住宅物业，称该措施将有助于提高加拿大人的住房负担能力。
然而就在实施前几天，加拿大联邦政府发布《确保加拿大人仍然可以进入住房市场》的通告，详细讲述禁令的内容。该报告公布了一系列豁免条件，包括针对许多计划长期居住在加拿大的外国工人和国际留学生。
购房禁令的内容
2023年1月1日起，非加拿大人，非加拿大实体，如公司和外国控制的加拿大实体，在两年内不得购买住宅物业。
如违反禁购法令：
- 违法购房者处最高罚金＄10,000；
- 法院可勒令购房者卖房，且卖房所得不得超过购入价；
- 所有参与诱导、协助违法购房者促成交易的第三方都将受到处罚。
非加拿大人的定义
禁令中的非加拿大人指的是不符合以下条件的个人或实体：
- 加拿大公民；
- 加拿大永久居民；
- 根据Indian Act登记的人员；
- 由非加拿大人控制的总部位于加拿大、未在加拿大证券交易所上市的私人公司。
几类可以豁免的人群
禁令中明确规定，以下几类人可以从此项禁令中豁免，仍然具有购买住宅物业的权利：
1、加拿大公民和永久居民。
2、符合条件的学签持有人：
- 就读学校和专业能满足毕业申请工签的要求；
- 买房前5年中，每年都申报了个人所得税；
- 买房前5年中，每年必须在加拿大居住满275天；
- 所购住宅的房价不超过50万加元；
- 证明文件包括录取通知书、报税记录、出入境证明等。
3、符合条件的工签持有人：
- 在买房前4年，至少有3年在加拿大全职工作（移民和难民法中定义全职工作为每周至少工作30小时）；
- 申报了买房前4年中至少3年的个人所得税；
- 证明文件包括工签、稅务局发的报税记录NOA、雇主信等；
- 只能购买不多于一套住宅。
4、居住在加拿大的外交官、领事人员和国际组织成员。
5、具有临时居民身份的外国国民，包括逃离冲突的人和难民。
6、购买包含三个以上住宅单元的建筑物和休闲财产（例如度假屋、小木屋和其他度假屋）也将被豁免。
非加拿大实体，例如公司和外国控制的加拿大实体，将被禁止购买房产。
住宅物业的定义
法案中住宅物业是指有三套或以下住宅的建筑物，半独立住宅，共管物业大楼的独立单元等。
该法律并不禁止购买拥有多个单元的大楼。
禁令时限：为期两年
《禁止非加拿大人购买住宅物业法》禁止非加拿大人自2023年1月1日起两年内在加拿大购买住宅物业，到期自动作废，但也不排除提议延期或提前终止.
从短期来看，政策有利于未来两年加拿大房地产市场的健康发展。对于想要提早置业加拿大的人将是一个不小的打击，购房置业与身份规划不得不同时进行。留学生、工签持有者需要满足的时间条件足够完成永居身份的办理。
长期来看，很多家长在考虑低龄留学上会更自然地联想到提前为孩子做更多的规划。教育规划从来不是单独的一件事，与其为了求学而“无限”延展问题，不如在根源上解决身份问题更有效、高效。因为这一禁令并不针对拥有加拿大身份的人士。
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