21 十二月

房屋买卖合同签订后,一方想违约怎么办?

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房屋买卖合同属于合同法的范畴。

在加拿大,合同一旦签署即生成法律效力,违约自然要付出代价,
严重时还要承担连带的法律责任。
土地及房屋具有区别于其他商品的特殊属性、意义以及其相对高昂的价格。
在房屋买卖合同的执行过程中也有着特殊的问题与对策。
通常情况下,从签署合同的日期到过户交接的日期,
买家需要筹集资金、贷款;卖家需要准备搬家等等。
这段短则几周,长则几个月的时间为合同的执行 产生了不确定性。
导致违约的原因

最容易对买家或者卖家造成影响的是善变的房地产市场价格。
短时间内房价的涨落,最容易刺激某一方想要寻找借口不执行合同。
其次是个人财务情况的变化,对房屋的状况发现了新情况,等等。
根据双方依据的不同原因或借口,
或者提出异议(违约)的时间(距离合同签署日期或成交日期的远近),
坚持履行合同的一方强制执行合同的权利和成功率也有所不同。

合同中要特别注意的条款

买卖双方通常是通过双方的地产经纪签署标准的买卖合同。
在这个最常见的合同中,除了房价以外,最重要的条款有以下几条:

(1)第12条“Time is of the essence”即合同中的时间规定必须严格遵守,
未能按时执行的视同违约;

(2)第11条合同的执行地点为地产局注册处;

(3)所有过户、转名费用(卖家律师费除外)由买家承担;

(4)第9条,除合同中特殊规定外,
卖家必须清除地产局在房产上所有不利于房主的注解,
包括付清并去除所有的按揭;

(5)第10条:买家付款需要通过银行本票,
现金或律师公证人的信托支票。卖家可以拒绝一切其他方式的付款。

另外,第13条和第14条包含了加拿大律师学会对律师公证人在地产交易中
必须遵守的程序和严格要求,以确保在“一手交钱,一手交房”的过程中不出纰漏,
买卖双方的利益都得到保障。
没有这些严格的规定,
买卖双方很难做到同时履行其合同职责。

必须遵守的通行规定

此外,有些规定属于通用的合同法范畴,
虽然没有在合同中明确写明,双方也要严格遵守:

(1)过户必须在成交日当天地产局注册处关闭之前完成;

(2)买方律师或公证人必须准备所有过户文件供卖家签署;

(3)如果合同没有明确规定由买方负责过户费用和文件,
则文件由卖方律师公证人准备;

(4)卖方不仅要付清所有现存的贷款,
还要负责将贷款从地产局注册处数据库中注销;

(5)尚未建成的房屋,合同签订后的施工必须符合行业标准,保证施工质量;

(6)所有新屋都应该有新屋保险或者法律强加给建商的质量保证责任。

如果合同的一方违约,另外一方有两个选择:

(1)接受对方的违约行为,同意合同终止。
双方都不必履行合同,但是没有违约的一方可以索取经济赔偿;或者

(2)拒绝终止合同,要求强制执行合同,
并且在强制执行的基础上索取经济赔偿。

在第二种情况下,没有违约的一方必须始终做好履行合同的准备,
需要时提供证据证明当时的立场。
通常情况下,即使得知对方会违约,
没有违约的一方也要在成交日当天通过律师向对方申明继续履行合同的意图,
并且签署所有的必要文件发给对方。这样才能在法律上占据更有利的形势。
如果没有这样做,法庭可能会认为双方同时终止了合同而拒绝赔偿。
如果双方都没有明确表示按时履行合同的意图,则视为双方同时终止了合同。

如果一方通过律师正式通知另一方将不会履行合同,
则得到通知的一方就可以认为对方已经违约。
如果一方只是提出延期履行合同,一般不会视同合同终止。 
如果通知是在成交日之前收到的,
想要履行合同的一方仍然要始终做好在成交日履行合同的准备,
并且将其意图通过律师以正式的法律文件方式传达给对方。

由于物权法在西方历史悠久,相关法律十分缜密复杂,环环相扣。
在这个过程中,每一个步骤都需要谨慎考虑,深谋远虑,
充分估计到未来可能发生的变数,避免让对方抓到把柄继而功亏一篑,
或者采用的文件或言辞偏差造成歧义,影响最终的结局。

通常合同解除条件时,买方会支付给经纪公司一笔定金,
一般是房价的10%左右。
支付定金的目的是买方向卖方提出正式购买的意愿,
同时卖方将物业保留 给买方,不能再出售给别人。
如果正常成交,定金会成为购房款的一部分。
当违约成为可能甚至不可避免,双方最关心的往往是定金的去向。
如果是由于买方的责任 未能完成交易,卖方会申请将定金扣留。
如果一方违约,经纪公司或者律师公证人只能依据双方签署的书面文件
或者法庭判决才能释放定金。在问题解决之前,任何 一方都不能单方索取定金。

当卖方违约时,买方可以要求退还定金,
如果卖方拒绝退还买方可以诉诸法律。
但是,在买方要求退还定金之前要谨慎考虑周全:
卖方真的已经违约且终止合 同了吗?
如果没有,买方过早要求退还定金反而变成了“违约方”;
如果买方要求退还定金,就等于接受了合同的终止,
就不能再向对方索取除了定金以外的经济损失。
因此在提出要求之前衡量一下实际的经济损失如果超出定金的数额就应该三思。
建议买方寻求法律咨询保障自己的权益,合同终止时不要轻易放弃定金。

下面分别说明一下对方违约时,
作为买方和卖方该如何通过法律途径保护自己的利益。

(一)卖方违约

卖方违约时,买方可以考虑以下几种赔偿:

(1)强制执行合同并索赔经济损失

(2)以赔偿经济损失替代强制执行

(3)其他根据合同法赔偿的损失。

根据加拿大房地产合同法,如果房产是unique即“独一无二”的,
即其特殊性对买家有着非同一般的意义,
那么违约的卖方必须履行合同将房产转让给买方,
不能用经济赔偿来替代。
所谓“独一无二”是说在同样的地域无法找到可以替代的物业,
满足买家的合理需求。
以往的案例显示,由于“独一无二”的条件比较高,
近年来能够被法庭认可是“独一无二”的物业并不多。
如果申请强制执行,买家必须表明坚持执行合同的立场。
即使买家同意解除合同,也要及时采取措施保 护已经缴付的定金。
建议买家及时咨询律师寻求专业法律意见。
必要时通过律师将房产在地产局冻结。
尤其是当房地产市场上涨时,
防止卖家将物业高价卖给下一个买家。

(二)买方违约

买方违约时,卖方可以同意终止合同并退回部分或全部的定金。
然而,这种情况非常少见。
通常情况下卖家至少要求买家放弃已经支付的所有定金,
很多时候还会采取法律手段要求赔偿定金以外的经济损失或者强制执行合同。
作为卖家,如果想要追讨除定金以外的其他损失或强制执行,
一定要通过律师向对方明确表明坚 持履行合同的意图,
不能模棱两可,有时措辞不当会造成同意终止合同甚至失去保留定金的权利。
尤其是当卖方的实际经济损失高于定金的数额时,卖方不仅可以留下定金,
还可以追加赔偿。

当然,任何事情都有例外。当您觉得您的案子不是普通的案子,有特别之处,
建议您咨询房地产诉讼方面的律师寻求针对个案的专业意见和特殊对策。

无论是买方或卖方违约,经济赔偿分为以下三种:

(1)强制执行并追加的经济赔偿

(2)替代强制执行的经济赔偿

(3)其他根据合同法的赔偿。

这三种赔偿属于不同类型的赔偿,应分别计算。
通常情况下,法庭会考虑到原告由于违约所承受的经济损失,
对比如果没有发生违约的情况,其差值大约就是应该赔偿的金额。

(参考自:网络)
https://www.reddit.com/r/PersonalFinanceCanada/comments/u7rrz0/help_buyer_trying_to_back_out_of_deal/
David Zhu(647) 202-8676
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