4 二月

投资房增值如何上税的问题

房地产经纪人:David Zhu   朱利全        

早期毕业于南京大学哲学系,法律系,研究生学历。毕业后长期担任美资房地产公司高管,精通房地产建设,房屋结构和房地产买卖等所有环节。在加拿大历经多年对房地产研究和买卖,我们有责任意识,有持久耐心,有专业能力帮助您成功置业!详情请联系手机微信:647-202-8676

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在加拿大投资房产到了一定地步,甚至刚开始入门投资的时候,就需要考虑将来Capital Gain(房产增值)报税的问题。

问题 1:你说买入的房子都不卖,想请问一下你总有卖的一天,到时capital gain 累积非常可观,你是怎样在税务方面作铺排,尽量减少政府和你分蛋糕的?

这也是我非常喜欢房地产投资的地方。房地产只要升值,一般来说,就可以通过Refinance (重新贷款)把升值的大部分变现取出来,这时不需要交一分钱的税,投资人很快就可以享受到物业升值的好处,马上就可以享用它,一部分可以继续滚动投资,另一部分就可以享用了,吃喝玩乐、买游艇、出去旅游等等。金钱是有时间价值的,同时现金在持续缩水。今天的10万元和20年前的10万元的购买力绝对是相差很多的,同理,20年后的10万元也会比今天的10万元缩水不少。投资房产可以早日享受到房产增值的好处,充分利用金钱的时间价值,规避通货膨胀。

曾看到过类似这样的新闻,某老太太年轻的时候不经意买过一些股票,等过了四五十年后,年纪很老了甚至人已经过世了,才发现这些股票已经值好几百万了。但这好几百万资产是有个前提的,这四五十年时间里面不能卖,中间若卖了变现,四五十年后就不是几百万的资产了。但真等了四五十年后,人的年龄那么大了,有多少钱都没什么意义了,因为根本享受不动了。

同理,投资房若持有几十年后才变现,如果中间不通过Refinance把升值的大部分变现取出来的话,那到时确实是一大笔钱,但这个时候人也老了,还真未必能享用它,还不如趁现在还算年轻提早花了它享受一下。当然代价是要多借钱,多付些利息,正好抵了房租收入(这个需要适当操作),把每年需交税的净房租收入减到最低,到达投资最佳化的效果。

而且,我们现在每年毕竟还有不少其他收入,个人所得税的边际税率比较高。20、30年后退休了,在某年零收入时卖一个投资房,交的税就会少不少。

真准备长期持有房产的话,甚至可以通过CCA的办法最大限度地抵扣每年房租收入,充分利用金钱的时间价值最大化利用每一分钱。

问题2 Refinance是可以让你提前使用或享用你的capital gain,利息抵扣房租收入或CCA办法都不能回避capital gain所带来的tax obligation. 到年老的时候即使没有任何其它的收入,只要随便卖一套物业,实现的capital gain估计就有30万到50万甚至更大,50%算作当年的收入交所得税,CRA的收入是非常可观的!No offensive,只是大家都有投资房产的爱好,如果每年在动态的买卖换房,就相当于把长期capital gain逐年分割开来实现,好处是让capital gain分摊到每年少额交税(税率低)同时在这个过程中优化手上持有的物业,坏处是交易成本过高。

 capital gain那是挣到钱才要交税的,即使某年capital gain 1百万,50%就是五十万算作当年的收入交所得税,现在加拿大最高税率是46%,即最多最多23万交税给政府,至少77万即至少77% 的房产净增值全部进了自己腰包,对普通工薪阶层来说,也算挣到大钱了吧?

实际操作来说,投资房或者放在公司名下,或者在夫妻两人共有名下,现在我们还基本算年轻力壮或者是年中力壮,怎么地每年都会有好几万的收入,每年缴税很容易达到30% 以上的边际税率,这时候卖投资房交capital gain 的税是最亏的了。还不如等到年老退休了,某年几乎没什么收入时卖投资房,capital gain 可以少交不少税。

举例来说:某房变现后有30万的capital gain,当年需交税。capital gain 的50% 即15万作为当年个人收入交税,如果该房产在夫妻名下,每人分一半7.5万加入当年的个人收入一起报税,如果该人当年已有其他收入例如工资收入5万,按照网上一个公开的计算加拿大个人所得税的网站的计算结果,在安省2012年:

5万收入需交税$9,027,

7.5万加上5万就是12.5万,12.5万收入则需交税$37,904,即5万之上的7.5万交了 $28,877 的税。

而如果2012年其他收入为0的话,7.5万的投资收入仅需交税$16,929,两者相差$11,948。

夫妻俩加一起的话,如当年分别有其他收入5万的话,30万的capital gain需交税$57,754,剩余$24.2万为税后收入,也算不错了。

而如果当年收入均为0的话,30万的capital gain 需交税$33,858,剩余26.6万全部心安理得地放入个人腰包。两者相差$23,896,即在夫妻俩当年收入都为5万时,比当年零收入会多交$23,896 的税;或者说在当年零收入时卖投资房,比当年夫妻分别5万收入时可以合理避税$23,896。

结果显而易见,就是从房产投资的避税角度讲,房产应该长期持有,最好等退休后再卖。跟何况买卖一次房产,交易成本太高,损耗太大,费时费力,提心吊胆好容易挣的那点钱,让政府和地产经纪分走一大部分。从社会和谐的角度来说,倒是对社会做了不少贡献,制造了多余的GDP,为政府和社会创造了财富。但从生意角度来说,属于省了小头(所谓眼前省了点税),亏了大头(投资回报被交易成本吃了很大一部分,严重制约了投资回报率)。

另外就是频繁的卖房子,手头总是只有几个房子的话,就无法实现房产投资的扩张,挣不到大钱。还不如长期持有房产,升值或净值只要达到一定额度就通过Refinance(重新贷款)变现出来,再买下一个房子,周而复始,通过滚动投资实现规模扩张,快速积累财富。

加拿大报税是个很复杂的事情,所以套话还是得说:以上内容仅供参考,若需要具体的建议,请咨询合格的会计师。但是关于本人的房地产投资的建议,那就不是仅供参考了,我关于多伦多房市的看法和投资建议是敢负百分之百责任的,仍然敢背书向房市看跌派们叫板。

加拿大报税是个很复杂的事情,所以套话还是得说:以上内容仅供参考,若需要具体的税务建议,请咨询合格的会计师。

 

640-2
 
 
       炒房产炒成大鳄的开发商多得去了。人家川普还当上了美国总统有没有。可见开发商是多么有前途的一个生意。可这生意对咱们投资者也一样好吗?国人喜欢拿多伦多的房市和北上广深的房市比,错过了北上广深,生怕再错过多伦多,所以拼命囤房,幻想着有朝一日像北上广深一样囤成千万富翁。在加拿大投资房产要交多少税。在加拿大投资房产到底性价比好不好。
       俗话说:买房容易养房难,不同阶段的房产有不同的税务要求。从买房持有处置传承四个阶段给你一一道来 .
买房阶段
☑ 新屋销售税(HST):
       自2010年7月1日起,安省把货物和服务税(GST)5%和省税(PST)8%合并,形成今天13%的HST。房子也是商品,购买就要交HST。不过HST仅限于购买新房,二手房交易不需要交。对符合条件的购房者还有特别的退税政策。所谓的符合条件即符合“自住”的条件。如果购房者不打算自住,则要在过户时向开发商补交HST退税。投资房如果符合至少出租一年的要求,房主可以在房子过户后向政府申请投资房的HST退税。购买新房时合同房价不是真正意义上的房价。合同房价是在原始房价基础上加上HST减去省和联邦的HST退税。HST退税,联邦部分和省部分的计算方法不同:☑ 联邦部分的算法:新屋房价在35万及以下时,返还HST原GST (房价X 5%)的36%。这部分退税在房价35万时最高,为$350,000 X 5% X 36%= $6,300 元,之后随新屋价格的增加反而减少,到45万时减到0。当新屋房价超过35万但低于45万时,返还为:(45万- 房价)/$100,000 X $6,300;当新屋房价超过45万时,这部分退税为0。☑ 安省部分的算法:

当新屋房价在40万及以下时,返还HST原PST (房价X8%)的75%;超过40万则没有退税

对购买新房者,省府还规定,无论房子的价格是多少,买新房会得到高达24,000加币的退税。所以对于超过40万的新房,省府退税24,000。

好了,上图,按不同房价范围,新屋HST及退税如下:

640

 地税(Property Tax):
       地税是市级政府根据年度财政预算,由政府对财产的评估值乘以系数而定,是政府税收的重要来源。地税每年会寄出Installment(分期付款),一般上下半年分两张寄出,分别在每年的3-5月7-9月缴纳。地税一般在房产listing上有记录。每个城市的税率有所不同。Toronto相比周边其他城市税率稍低。640

☑ 租金收入所得税(Rental Income Tax):
       这个显而易见,房租收入扣减广告费、房屋保险、贷款利息、装修费、地税、水电气、其他费用etc.后计入个人应税所得,按照个人边际税率缴税。640-1假设工资收入60,000,房租收入30,000,费用20,000,则房租净收入10,000按照29.65%税率要交税2,965。 
处置阶段
☑ 资本增值税(Capital Gain Tax):
       这部分税务问题只针对投资房,处置自住房不用缴纳资本增值税。这是加拿大唯一唯二难得的免税优惠啦。好吧,因为任何时候你只能指定一套自住房,所以你名下其他的房产全部算是投资房。处置投资房要交资本增值税。资产增值部分的50%计入个人应税所得,按照个人收入的边际税率交税。
传承阶段
 资本增值税(Capital Gain Tax):
       这部分税务处理适用于一辈人离开历史舞台,将资产传承给下一代。这个阶段非常关键。如果不谨慎处理,这将会成为个人一生交税最多的一年,一生辛辛苦苦的积蓄充入国库,为他人做嫁衣裳。因为死人是不会爬起来为自己申诉的。如果夫妻均过世,其名下的所有房产将视同按当时的市场价格(market value)被处置,增值部分的50%作为资本增值税并入个人应税所得,按个人收入的边际税率交税。当然自住房在夫妻在世时传给子女,如果也是他们的自住房,增值部分是可以免税的。
传承阶段
 遗产认证费(Probate Fee):
       安省目前没有遗产税,但是有劳命伤财的遗产认证程序。如果当事人没有设立遗嘱讲明过世后的财产分配,或遗嘱有争议,房产便会被拨入死亡信托(Estate),变成遗产房,要拖延一、两年才完成整个卖房程序,法庭才分钱给有资格的后人。进入Estate的财产要 被charge遗产认证费(probate fee)所有列在遗嘱中的财产,都要缴付遗产认证费(这里只讨论房产)。安省的遗产认证费:首5万按照5万的0.5%收取,超过部分按照超过部分价值的1.5%来收取。父母和子女的联名房产可以规避遗产认证费。
总结
     看来买好房子只是万里长征第一步,路漫漫其修远兮。反正孙悟空翻不出如来佛的手掌心,这税啊,早交晚交,一定得交。交不足补,还要罚。还是一句话,咱来算个税务总帐,用文中的例子,数字说话。买房阶段☑ 净HST支出(HST减去HST退税)、 Closing费用、土地转让税三项主要支出差不多占到整个房价的7.7%~13.3%不等。持有阶段☑  以Toronto为例,房产税一年是政府评估值的0.75%,如果持有10年就相当于交了评估值的7.5%,持有20年就相当于交了评估值的15%。☑  租金收入case by case。如果投资房整栋用于出租,相对于高昂的房价,每年租金净收入估计可以占到房价的0.3-1.5%。这部分税收每年可达房价的0.1-0.75%。租赁10年又是一个房价的7.5%,而租赁20年又是一个房价的15%。

 

处置阶段

☑  这部分端看投资房处置的增值部分。前几年房市大好的时候,处置一套投资房净交税25%以上的大有人在吧

 

传承阶段

☑  资本增值税同上。

☑  遗产认证费视同房产价值的1.5%。

 

你就全加起来算算吧,买一个房子,这辈子花在它上面的税,是房产价值的多少?60%?70%?80%?你如果有10套房呢?唉,要不为什么说,税收是宇宙第一attrition呢

加拿大每个家庭有一套自住房的指标,自住房卖出时候的增值部分是不用交税的。如果家长买的房子也把孩子的名字写上,那么就等于浪费了一个名额了。因为孩子长大后是会有自己的家庭的,孩子的家庭是也可以有一套自住房的。自住房的增值部分是不用交税的。而房子本身的金额也是不用交税的,因为用来买房的钱原本就是增过税的收入。

所以不建议父母买房的时候把孩子的名字写上。

很多父母写上孩子的名字的原因是,反正房子以后也是给孩子的,总听说继承遗产的时候要交一大笔的税。这个里面是有误区的。加拿大是没有遗产税的。就是说孩子继承遗产的时候是不用上税的。我们听到的那些高额的税是指的被继承人离开的时候他本身是要交税的。但是那个不是遗产税。

如果一个人在死之前,卖掉自己的 PRIMARY RESIDENCE,不必交资本利得税(capital gain tax)。然后把所得的钱留给子女,子女也是不需要交税的。

这个Primary residence或者也叫Principal residence是每个家庭可以有一套。

还可以这么总结:

老人身后将自己的房屋作为遗产给孩子,孩子没有遗产税,但是因为孩子自己已经有居住的房屋了,所以这个收到的遗产作为第二居所在转名时要要交转移税,出售时要交增值税。

老人身前将自己的房屋出售,如果是第一居所,不用交增值税。closing后把卖房子的钱作为遗产留给孩子,孩子没有遗产税。

所以一般都是老人在医院的时候,孩子就赶紧卖房了,这个时候买方容易谈个好价格。

要不就老了和孩子住一起?然后把房子卖了,留钱给孩子?幸亏现在咱还年轻,不用考虑这个事情。仅供大家参考。有不同意见的欢迎探讨。

补充如下:

老人也可以直接把房子转给孩子不用上税,只办过户手续。

比如说老人自住房买的时候是20万,转给孩子的时候价值80万,那么孩子接手过去的时候是按照80万接收的,等房子涨到100万的时候孩子把房子卖了,那么孩子是要按照20万的增值部分纳税。

 

照这么看来,房子不一定要卖的,可以在老人身后再把房子过户给孩子(当然过户费是要的,但是不用纳收入税),我就问,那为什么总是说卖遗产房是为了交税?回答是,那是因为身故的时候是有Final Tax的,但是遗产没有税。买房的目的是为了有钱去付Final tax.

 

 

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