| 关于卖房的那些事 |
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房地产经纪人：David Zhu 朱利全 
经纪人：David Zhu 朱利全
早期毕业于南京大学哲学系，法律系，研究生学历。毕业后长期担任美资房地产公司高管，精通房地产建设，房屋结构和房地产买卖等所有环节。在加拿大历经多年对房地产研究和买卖，我们有责任意识，有持久耐心，有专业能力帮助您成功置业！联系电话：647-202-8676.
多伦多卖房主要的两种方式：
私人进行交易 V.S 专业地产经纪人进行交易
| 通过私人进行交易
卖家可以在自家门口挂上For Sale的牌子。通过自己对房子进行估价，自己跟买家进行谈判交易。整个过程自己完成。好处直接明了，当然是无需支付任何中介费用。坏处也显而易见，则是其一估价可能不够专业准确，过高无人问津，过低自己吃亏，其二是客户来源少，宣传力度有限，即使有很多人来看房，真正有意买房的却较少，付出了时间精力却达不到好的效益。另外，合同(offer)事后虽然也可以请律师帮忙把关，但是在谈判中对offer中的条件条款，一般卖家未必有深入了解，牵涉到复杂的交易或许会容易出错。
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通过专业地产经纪人进行交易
通过地产经纪卖房一般称之为listing。当卖房客人联系经纪人后，地产经纪人会通过对比同类型同区域房屋，历史价格和当前市场状况给出一份专业的房产价值评估报告(CMA)。如卖家同意由经纪人为自己的代理，则该经纪人需跟卖家签订代理合同，写明在规定时间内不得找其他地产经纪代理销售其房产。如为了快点把房子卖出去而跟不同的经纪签署了代理合同，那么在其中一家经纪售出房后，卖家还需支付其他经纪相同的佣金，这就有点得不偿失了。根据房产经纪人协会的问卷调查，有大约80%的自卖房者说他们将不再自卖房，主要原因包括：市场定价不准，市场推销不力，信任度问题，和时间消耗等。职业 的经纪人熟知当前市场，拥有过往销售和当前售房的丰富信息，和完整的市场销售计划。仔细评价待选经纪人的经验、热情和个性，要找那些值得你信任、能胜任你 卖房的经纪人。
在签订代理合同后，地产经纪会为卖家在MLS上挂牌销售。MLS是经多伦多地产局许可，为所有地产经纪开辟的专用房地产网站。非地产公司工作人员是无权登陆查看该网站内容的。在这上面挂了牌之后，所有地产经纪都可以检索到该房产，如有意看房者会与地产经纪预约时间。经纪一般会为看房者准备一个专门装钥匙的小密码盒，告知买家经纪们。通常情况下，经纪会建议房主在买家看房的时候最好进行回避。同时经纪还会在所出售的物业前立起FOR SALE 的标志，让过路的人都知道这里有一处房产要进行出售。还有，经纪在报纸上为此房投放广告进行宣传，尽可能在短时间内更多人留意到此房的最新资讯。
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房地产经纪人：David Zhu 朱利全
经纪人：David Zhu 朱利全
早期毕业于南京大学哲学系，法律系，研究生学历。毕业后长期担任美资房地产公司高管，精通房地产建设，房屋结构和房地产买卖等所有环节。在加拿大历经多年对房地产研究和买卖，我们有责任意识，有持久耐心，有专业能力帮助您成功置业！联系电话：647-202-8676.
为您提供最专业的卖房方案与技巧
一般来讲，经纪会联合卖家对需要出售的房屋进行“美容”。例如，重新粉刷墙壁，修补外貌，裂痕，清洁地毯，把房间打扫干净整洁等等…如能针对每间房屋的功能，来进行家具摆设则是再好不过，让来看房的人觉得没有多余浪费的空间。做好“表面功夫”，才会给看房者留下良好的第一印象。房屋可以更快的卖出去并且在之后的amendment当中少给买家提供压价的机会。为此经纪还特意为此总结了以往多年快速高效买卖房屋的一些技巧：
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a.尽最大努力创造看起来干净，明亮，热情和温暖的空间。大多数潜在买家正在寻找一个这样的家。轻轻粉饰一下，不需要大修的。屋子的外表非常重要，房子是否干净明亮整洁，卖房时忽视它是最不明智的。你房子的“视觉”和“感觉”对总体感觉的影响比任何因素都大得多，买主会注意到所看到、听到、觉到甚至嗅到的，尽管你只是卖你的房子。 |
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b.不要在能够提升房屋价格的要素上省钱。很多卖家在卖房前，不愿意对房屋作哪怕是最基本的装修或润色，这样要么不能吸引足够数量的买家，要么卖不出好价格。根据市场的统计，比如卖房前的粉刷，橱柜的改造，更换新式门窗等，这些投入不大的小投入可以产生的房屋价格巨大提升。投资在相对省力，低成本，高收益的装修，如重新粉刷墙壁，更换过时的灯光或水龙头。小小的变化就能让人有一个更好的第一印象。相反，如果卖家不这样做，很可能被迫在价格上让步于不怕麻烦的买家。有些卖家会说，我最怕装修了，或者我愿意在价格上做出一些让步，只要别让我干这干那。这些想法已被多年的实践证明是代价高昂的。我们的建议是，最起码您得把房子中的个性化因素除掉，比如您房间里的各类小装饰品，鞋柜，浴室中的各类私人物品收起来，再做一下全屋的粉刷，这也许是最基本的卖房的首要工作。不要太过将自己的风格加到要卖掉的房子里，让潜在买家也能想象自己的家居风格于此。 |
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c.挂牌价要合理，不要过高。挂牌价不切实际是很多人第一次卖房常见的错误。想卖个好价钱是人之常情，问题在于，你无论觉得自己的房子有多值钱，房子本身需要在市场上经过检验，直到找到愿意出这个价钱的买家才行。比如说，您所在的社区同类房型卖70万，您非要挂90万，其直接后果是，众多买家被同时挂牌的您的街坊吸引去了，您的房子在无形中为别人的房子做了免费广告：可能看房的人不少，却无人愿意还价或谈判，这些人看完您的房子之后，转头就给别的房子下Offer去了。几个星期过去了，当街坊的房子卖出去了，您恍然大悟，被迫降到市场价时，另一个副作用又来了，市场会认为，您的房子极有可能有重大缺陷，不然为什么那么长时间卖不出去？而且还要主动降价！对于卖家来说，一定不能小看‘市场上挂牌天数’这个重要指标，长期在市场上挂牌，要么极难卖出市场价（匡论卖家的理想价），要么干脆卖不出去。很多人是在被市场教训一番之后才明白这个道理的，而有些经验不足的房产经纪人要么不能说服卖家，要么为了迎合卖家，按卖家的要求挂牌，结果很可能给卖家带来真正的煎熬。
房子订价前，做好充分的市场调研: 订价的最高境界是让买主必须为你的房子付出最高的价格，做为卖主，你肯定想成交价与叫价越接近越好，如果订价过高，所冒风险是买主和代理人会觉得你没有诚意，不太严肃。如果订价过低，将导致成交价会低于你的期望值。最好的方式是参考近六个月成交的附近相似房型，包括市场上待售的销售价格，这个价格将是买主 人认为你房子所值的价格，另外，多数的市政府会提供有公共记录的售房记录，这也是获取该信息的好方法。
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| d.不要挥霍投资于像游泳池，按摩浴缸，或大池塘的大型升级。事实上，你不会收回投资，因为维护工作费用太庞大会令买家有却步的可能。比如游泳池，在华人中产群体中，这一元素并不是很受待见，很多买家并不愿意为此多付太多，而卖家为了突出游泳池的奢华，加盖，泳池加热，增加桑拿等设施，很可能投入10块的成本，只能在售价上收回5块甚至更少，属于没有把好钢用在刀刃上。 |
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e.精心装饰，强化视觉效果: 房间装饰装修多用中性色，象白色，浅绿褐色，精心挑选一些小物件以增加感性和个性。一个中立的色调的橱柜，无瑕疵的台面和地板，最新型号的厨房电器（不锈钢尤佳）。甚至一个精致的花瓶会使房子的吸引力倍增，多参考装饰装修杂志会给你带来灵感。这都能让你房子卖得更好的价钱。 |
| f.不怕暴露房子的问题: 聪明的卖主会预先详细写明已知的所有问题所在，这即可增加信任度也为将来避免了法律责任，那是否会影响你的售价？请记住，你的售价是基于房子当前的状况，俗话说：“一分钱一分货”，如果将所有物价全换成新的，售价肯定会成倍增加。 |
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g.不要让别人知道你卖房的原因: 你卖房的原因将会严重影响价格谈判的方式，保守此秘密至关重要。例如，如果他们知道你必须很快搬走，谈判时你将处于被动地位，当问起时，只说需换房，记住，只自己知道原因即可。
同时，卖房的时机很重要，多伦多地区一年四季分明，人们一年的室外活动也大体相似，有章可循。春天时节，往往买卖双方都很活跃，交易兴旺，夏天时，大多数家庭忙于安排度假节目，看房卖房的人都会少一些，秋天又再次活跃起来，冬天天寒地冻，大众大多躲在室内，房屋交易自然很少。在一个均衡的房屋市场中，如果了解到这个季节性因素，聪明的买家会在冬天去看房，因为这时挂牌的卖家往往急于成交，在价格上有较大的可能让步。而卖家最好不要在这时挂牌，因为买家数量不足，在这个季节上市，而不是多等几个月，就是在告诉市场你急于交易。
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h.联系我们房屋销售团队，你将得到意想不到的收获，我们有一整套为你量身定做的销售方案，我们保证你的房屋售出价格高于市场价。
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房地产经纪人：David Zhu 朱利全
房地产经纪人：David Zhu 朱利全
早期毕业于南京大学哲学系，法律系，研究生学历。毕业后长期担任美资房地产公司高管，精通房地产建设，房屋结构和房地产买卖等所有环节。在加拿大历经多年对房地产研究和买卖，我们有责任意识，有持久耐心，有专业能力帮助您成功置业！联系电话：647-202-8676. |
当有人看中房子时，会让他/她的地产经纪下offer给我们卖方经纪。市场火热时，出现多个offer即同时给一个房屋的情况是相当普遍的，卖家需如实告知所有买家。作为买家在抢offer的时候不会知道竞争对手的价格，所以必须对该房产给出自己觉得合理的价格。当然，抢offer是对卖家十分有利的，卖家可以选择价高者或提出更少条件（condition）的offer来接受。例如不接受带有贷款的offer。
卖家接到offer后卖家经纪需在规定时间内（一般为24小时）签好并传真回给买家经纪。一般offer分为有条件offer和无条件offer。有条件的offer可能会有验房，贷款等方面的条件，只有在条件满足或取消后offer才能成立。无条件的offer则在签订合同后立即生效。在双方达成协议后，即任何一方签署acceptance(接受)后，一般在之后的24小时内，买方要送交定金（大约总售价的5%）给卖方经纪公司信托帐户。
卖家还需有一位律师为自己在交易过程中处理相关的法律程序，也确保交易合法有效。如没有相熟的律师，通常加房经纪也会向自己的客户推荐。
如果产生任何条件或价格的变动，双方都需通过自己的经纪进行协商。达成一致后，签订书面补充协议（amendment or waiver）。在这过程中，就需要双方经纪进行谈判，良好的谈判技巧可以为自己的客户争取更多的权益，并根据自己的经验给于自己的客户适当的意见。
在offer生效后，卖家需在交房日期前把房屋清空，清洁完毕。卖家还需把转接文件和钥匙提供给律师。除了常规的地契等文件外，还要注意所有的发票，说明书，建筑图，地界图，平面图等资料，以及小到垃圾桶等物件都要注意。一般买家还会有1-2次的看房机会来检查房屋的完成情况。如果在交房当日6pm之后物业未有搬空，买家有权锁门。
综合来说，有了地产经纪的帮助，卖房的过程就简单多了。卖家不需担心自己找不到买主，也不用担心房子会卖亏了，只要根据地产经纪的步骤按部就班的完成就行了。
