16 四月

房产投资：奥兰多还是多伦多？

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近日来新冠状病毒蔓延、美股5次熔断、美国央行连续降息、原油价格暴跌等事件都在直接影响着世界经济环境。

面对大环境的变化，房地产市场势必也将受到影响。近几日就有好多准备和已经在美国投资了房产的朋友联系小编，反映了一下他们目前面临问题和询问了一些关于房地产投资的意见和建议。

今天就在美国买旅游区物业投资目前遇到的一些问题跟大家简单分享一下。

首先，小编一直认为，在购买物业时，首先要考察该类型物业是否存在刚性需求、是否存在抗震荡的因素、所在区域是否有足够数量的长住人口、是否可以提供大量稳定的工作机会等因素。

近年来许多加拿大的地产经纪同行都开始向朋友和客户推荐价格相对便宜的美国房产，例如美国佛罗里达州奥兰多的度假屋更是近年来有些多伦多产经纪同行向客户推荐的投资热点。关于投资美国佛罗里达奥兰多度假屋到底是不是明智的选择这个问题，在多伦多房地产行业内也存在很大的两极分化。

支持的人认为奥兰多有其独特的城市特点，四季如春，全年平均温度20度，旅游资源丰富，有世界级别的会议中心，每年主办诸多展会，有曼妙的黄金海岸，有环球影城和全球最大的迪士尼乐园，每年有超过7000万的游客到访。而且奥兰多房屋价格相比起加拿大多伦多要便宜很多，在奥兰多买房也比较容易获批贷款，房屋也可以合法短租，可以通过短租赚取可观的现金流，也可以带家人和孩子去度假。

支持者的观点也比较简单，逻辑上也没有什么问题。简单来说就是买美国佛罗里达奥兰多度假屋就是：游客→房租→现金流→升值。看起来十分合理，但是其实存在很大的漏洞，且忽略了很多买房投资需要考虑的问题。

首先，最重要的问题是这类度假屋过度依赖游客数量。一旦游客数量锐减，房屋就面临空置，有一套远在美国的房产，自己用不到，又没人租，房贷还要每月照常还款，拥有一套这类物业瞬间就会变成一种负担。

奥兰多在2018年的旅游人数官方数据显示高达7500万人，相当于加拿大人口的两倍。但是奥兰多的本地人口却仅有260万人。

近期新冠状病毒的世界性蔓延直接导致很多国家包括美国、加拿大关闭或限制开放国境，导致游客数量锐减。没有了游客，奥兰多这样的旅游城市瞬间成了空城，房屋大片空置，再低的租金也没有人入住。

其次，这类物业的管理维护费其实并不低。业主住在加拿大多伦多，投资房在美国奥兰多，没有办法方便的管理，只能托管给当地的管理公司管理并缴纳管理费，实际上都是投资人花钱买房给管理公司赚钱。

美国的地税也比加拿大高很多，房屋贷款利息更是高出几倍。如果物业出了问题，房主又要亲自飞过去处理，中间的时间和机票成本也不少。将来退出时成本可能是加拿大的2倍以上。作为一个明智的投资者，在决定投资前这些因素都需要考虑清楚。

奥兰多的房地产市场在2008年的次贷危机中就身先士卒，一度跌落了50%甚至以上。如今美股5次熔断、流感和新冠性肺炎也在美国蔓延、原油价格暴跌等问题都使美国陷入经济停滞的泥潭，甚至极可能导致经济下滑。如果借鉴2008年的经验，接下来奥兰多的房价也极有可能下降。

稳定的房地产投资还是要选择人口稳定密集的一线大城市，只有稳定的长住人口才能抗震荡，且未来能带来大幅的资本回报。长期居住在加拿大大多伦多地区的业主还是应该优先考虑在多伦多投资，多伦多作为加拿大最大且经纪最发达城市，长住人口密集且每年快速增长，经济稳定，工作机会众多。整体稳定且向好的大环境无疑是房地产市场向好发展的温床。