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一、 Condo楼花的交房时间点
一般的楼花全程生命周期是这样的：
1.前期宣传
2. 签约
3. 10天冷静期后变成Firm Deal
4. Interim Occupancy： 这个时候还没有过户，
买家相当于借开发商的房子住，过程中买家需要付：
管理费，地税还有利息(借开发商的房子当然要付利息了)。
这部分的时间可长可短，一般我的经验里是3-6个月。
5. Final Closing： Condo注册成功，开发商和买家产权过户，
办理贷款
下面的图解释了Interim Occupancy和Final Closing的具体内容
二、 什么时候可以转
大多数的时候，不同开发商的要求是不一样的。
有的开发商只要求前期10%的Deposit交完就可以转了，
有的是需要等到开发商85%或者90%的单元卖出了才能转,
这个信息一般在签楼花合约的时候一般都能了解到。
三、 以什么方式转
绝大多数的楼花都是私转的，有部分开发商在售出了全部单元后，
会允许一些楼花上MLS。开发商之所以这么做的原因其实很简单，
一个是不想让原来需要转的楼花和现在开发商手里的尾盘形成竞争关系，
另外也不希望转楼花的实际售价曝光从而影响开发商的尾盘销售。
所以绝大多数的楼花，一般是客户委托经纪做的楼花暗盘，
卖方经纪再拿着相关信息去跟大量的经纪来做信息交换
(自己公司的经纪，经纪微信群，平时的买家客户网络)。
四、楼花转让的本质 – 合同和押金的交换
楼花转让的本质不是买楼，而是原合同和已付押金的转让。
转让后，Assignee(受让方)承担转的时间点之后的义务，
接过Assignor(转让方)之前付的Deposit。所以从价格上，
Assignee在现金上需要有以下的准备：
A 楼花转让时需要付的现金：
对方已付Deposit(一般是楼价的15%-20%，非PR会达到30%-35%)
+ 差价(现在卖的价格 – 原始价格)
B 之后会交的钱： 后续还需要付的Deposit(可能是0，也可能是5%-10%，
具体看时间点和合同要求)+ Occupancy Fee
(地税 管理费 利息 这个其实算是住房的正常开销)+ 土地转让税
(原始价格计算)+ Closing Cost
(各种杂税费：一般是有封顶的 3000-20000不等，具体看合同)
五、 原始楼花中的HST和相关退税问题
其实买新房也是买商品，那正常情况下就会涉及到HST，
然后政府在新房部分还有一部分的退税。
简单来讲，消费者去售楼处买楼花，
一般都有价格表或者是某个单元的特定报价。
这个报价=原始开发商价格+13%的HST(消费税)-HST Rebate(新房退税)
新房退税的说明，CRA的网站有最明确的解释：
https://www.canada.ca/en/revenue-agency/services/tax/
businesses/topics/gst-hst-businesses/gst-hst-home-construction/
gst-hst-new-housing-rebate.html
假设原始开发商的价格是32万，那么$320,000*0.13(这部分GST的税率是5%，
省税的税率是8%，加起来是13%)=$41,600。
对应的税分别是GST=$16,000(5%)和省税=$25,600(8%)。
下面介绍HST Rebate的计算方式
(具体计算例子可以参考这个网站：https://blog.theredpin.com/
blog/who-pays-hst-on-new-homes-hst-rebate-on-new-
condo-purchase-ontario-buying-a-pre-construction-condo/)
GST部分的退税计算和限额：
The first is the federal GST New Housing Rebate,
which is a rebate of 36% of the federal GST paid
to a maximum of $6,300.
This rebate however can get clawed back.
Housing units purchased for $350,000 receive the maximum
rebate of $6,300. Housing units purchased
for less than this get 36% of the GST paid
on the purchase price. Housing units purchased
for greater than $350,000 but less than $450,000 are reduced
on a pro-rata basis.
Housing units purchased for greater t
han $450,000 are not eligible for the GST New Housing Rebate
(45万以上的房子没有GST退税).
省税部分的退税计算和限额：
The other is the provincial HST New Housing Rebate.
This rebate is available to homes purchased in B.C.,
Nova Scotia and Ontario.
For our purposes we will deal with the Ontario HST New Housing
Rebate. For new home purchases the HST New Housing Rebate is
6% of the purchase price to a maximum of $24,000.
For owner-built and substantially renovated homes the rebate
is based on the HST paid, calculated as 75% of the provincial
portion of the HST paid on purchases to construct
or renovate the home to a maximum of $24,000,
if HST was paid on the purchase of the land, or $16,080,
if no HST paid on the purchase of the land.
There is no clawback on the HST New Housing Rebate,
it is just capped at the maximum of $24,000
or $16,080 depending on your situation.
按照上面的退税计算，一般是退GST的36%
(Federal GST New Housing Rebate)和省税部分的75%(
Provincial HST New Housing Rebate)，
所以HST Rebate=16000*0.36+25600*0.75=$24,960。
按上面的介绍方式，32万的原始价格+4.16万的HST-2.5万的退税=33.66万，
这个33.66万一般就是价格表上的最后结果，也就是包含退税的价格。
在安省，45万以上新房退税封顶额度(HST Rebate)是2.4万，所以无论你是买
原始价格45万的Condo还是200万的House新房，退给你的HST是24000封顶的。
但是HST新房退税是有条件的，满足下面任意一条(政府的目的是为了防止炒房，
这也是为什么新房落成后一般一年后上市的单元才变多)：
A 自住房，然后交房后1年之内不出售：
这也是为什么，新房交房后一般一年后卖盘才增多，
1年之内卖都要把2.4万的退税以现金形式退回。
B 投资房，先上交HST Rebate，然后凭借完整的1年租约在申请退回，
这个先交后退的过程一般最快30天就可以解决：
这是买楼花来投资需要动用的一部分现金，虽然可以退，
但前期也需要准备。这也是很多人买楼花用来投资，
在房子过户前想转掉的动机之一。
六、 楼花转让过程中的HST
上面讲的是，如果楼花正常交付中间没有转手过程的HST问题,
再来看看楼花转手中涉及的HST问题。
假设4年前一个Condo楼花的原始价格是50万，已付20%的Deposit是10万，
同类型的Condo现房市场价在75-77万，双方约定的转让价70万，价差20万。
前面4提到过，接楼花的买家需要付给转楼花的卖家两部分钱：
已付Deposit+差价，在我们是10万+20万=30万。
转楼花是个出售合同和押金的过程，从CRA的角度看，
转楼花卖家被CRA认为和开发商的行为是一样的，有交易就有HST。
所以这部分转手的现金是要收HST的，HST=30*0.13=3.9万。
但是呢，比较特殊的一点就是，在楼花买卖中一般都是转楼花卖家包税
(Tax Included)，所以转楼花卖家在定价的时候会
把需要交的HST算到价差里面。
七、转楼花卖家一般到手能赚多少
上面概念4讲到了作为接楼花的买家需要拿出的钱，
我们再看看从买家的角度看看有哪些成本
A HST一般是卖家承担：3.9万
B 一般楼花转让，卖家经纪拿1.5%佣金(暗盘)，买家经纪拿2.5%-3%不等，
我们这里按买卖4%的佣金来算：70*0.04=2.8万
C 律师费：正常1500-2000，我们这里凑整按3000算
那么税前，买家的利润=20-3.9-2.8-0.3=13万。
八、 楼花价格为什么比现房偏低
上面原价50万的Condo楼花，我们假设是4年前多大附近650-700尺的1+1，
均价在700出头，现在市场价按1100的均价算，
如果是现房卖个77万左右非常容易。但是如果楼花的价格定在77万，
转楼花买家拿出来的现金要求是10+27=37万，相当于接近50%的首付。
我们不排除很多买房人很有钱，有全款付款的能力，
但是大多数第一次买房的人，要人拿出这么多现金都是有难度的。
更何况现在留学生和工签这个购房群体，还要交15%的海外买家税，
转楼花有时还会被要求追加押金比例到35%。
所以一般而言，转楼花的价格会比现房市场价便宜5%-15%之间，
如果有人有全款买房的能力，接Condo楼花会是非常不错的Deal。
九、 一个楼花在交付周期中的价格变化
这是我个人观察市场得到的结果，
就拿Bond Condo(290 Adelaide St W来做例子)来举例子，
因为近年市场涨幅很大，可以做参考。这是一套1+1的小户型，
同楼层有两个同样的单元(07/08)，适合第一次买房人，
买过同户型的现房，房价走势很明显。
A Occupancy前2-3年转卖楼花：一般是卖家急需用钱，
一般都是平价转出去了。
B Occupancy前1年：市场经过2-3年的变化，市场涨幅有一些，
转让价格较原始卖价，有个10%的升幅。
C Occupancy的时候转让：这个时候，房子是可以入住了，
买房人也可以去实体看房，价格会比Occupancy之前有明显升高。
但是也分先后，最先出来的价格只有42.5万(16年年底)，
因为没有参照价格非常低，均价不到800;17年年初的时候，
另外一个同户型的单元是45万，均价来到800-850之间。
D房子刚刚过户(Land Transfer Tax和Closing Cost全交了)，
已经是现房可以转让了，：2017年4月5月的时候，
现房转让的价格已经涨到了49-50万。
E 2017年6月的时候，有个40层的LPH单元，有10尺的楼高还带车位，
挂了很长时间没有卖出去。当时420新政之后，观望的居多，
其实是最好的时机，最后的价格是56万走掉了，算上车位还是很便宜的。
F 8月份我的客人看到了这个单元没有车位，但是是高层也比较心仪，
我帮我客户买了这个单元，从57万还到了55万多成交，
不带车位已经均价过1000了。
G 今年2月，一个挂了接近4个月的同样单元
(但是整个楼当时也就只有这个1+1再卖)，楼层还稍矮一点，标价57.9万，
最后58万成交了，均价是1076。
另外就我的观察是，最近楼里其他600多尺的1+1单元不带车位，
成交均价已经上1000了。
总体来看，Condo的价格在交房后大概一年之后，会有显著的提升。
需要强调的是，这个Condo的买卖周期正好跟上了市场的大涨，
这个例子主要还是做参考，不做买卖推荐。
十、转楼花卖家的考虑点：
从卖家的角度讲，转楼花的好处在于
A 省掉了很大一笔Closing Fee(一般3000-15000不等)
B 无需付Land Transfer Tax (905地区是正常，
416市内是双倍Land Transfer Tax，50万的双倍Tax=$12,950)
C 无需付Interim Occupancy Fee(转嫁给了买家)
D 持有的时间变短，无需等待交房后多出的一年
坏处呢
A 交易过程中的HST是一大部分支出，降低了投资利润
B 没有完全享受到整个楼花项目完成整个生命周期，没有拿到全部的涨幅
之前提到的例子是建立在整个市场，平均每年有10%-12%增长的情况下。
我一直认为Condo无论是投资还是自住，都需要有个长期持有的过程。
现在的价格我不认为会跌，要涨的话保守的看每年3%-5%的涨幅是完全有可能的。
那么以后，单纯的买楼花然后在过户前就转让的情况，赚的钱会是非常少的。
所以如果要买楼花，我的建议还是做好准备能做好Closing，
然后房子等到交房后1-5年再卖，那个时候的涨幅是最大的。
中间转的话，税全部都交给政府了。
十一、转楼花买家的考虑点：
A 那卖家的反面，就是买家了。而从楼花买家角度看问题，
好处就很显而易见了：以一个较低的价格买到了不错的新房，
前提就是你有足够多的现金来支付楼花上涨过程中的差价。
B 另外一方面，一些非常好的单元，
一般原始的楼花买家都会选择拿在手里Close掉，
所以能不能找到心仪的户型和单元，
很多时候靠的是运气，不能指望都能碰到
十二、 转楼花的痛点
A 开发商对转楼花有限制，大部分情况是MLS上不了，
有时Kijiji上开发商的Sales都会监控，传统的公开渠道被阻塞了
解决办法：找有经验和有人脉的经纪帮你转，
那么转楼花的信息能有更有效的传播途径。
市场中当然有标榜转楼花转的很成功，
就我个人的观察很多是采用高佣金(买家经纪给3%-4%)
来吸引买家经纪来推荐楼花。效果和成本综合来看，好不好就要看个人判断了。
B 价格是不透明的，因为没有公开记录，
在某个时间点的前后的成交价格不清楚，
那么无论是卖家还是买家都需要根据二手房市场的成交价格来做参考
C 楼花一般有3-4年的周期才能建好，在交房前转一般都还比较容易，
但是刚买1-2年就拿出来转，成本高不说，愿意接手的人也会比较少。
David Zhu(647) 202-8676
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