24 一月

新屋退税的要点和需要查询的官方网站

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新屋买来后，不管是自住还是出租，都可以拿到政府的退税，
可是只要你有不符合税局特定的要求，哪怕是表格填错，
税局分分钟罚你款，这样的例子很多！

第一部分：土地转让税

在安省，买二手房是要交一个税的，叫做土地转让税，土地转让税简易算法：
2%-$3,500  (需要详细算法的自己Google一下)，如果放在在多伦多市，
则需要大约加倍。这个税有没有退税呢？

有！退多少？

全球首次购房者才有资格退，安省部分最多退$4,000，
多伦多部分最多退$4,475。通常在交割的时候由律师帮您预先扣减，
不再另外单独办理，如果忘了或者其他原因没有扣减，也可以事后补申请，
我们也可以代办此类申请。

第二部分：新房HST （这篇文章的重点）

在安省，买新房除了上述的土地转让税，还有一项13%的HST要交。
似乎政府觉得多收了，为了达到某种平衡，设计出一套退税方案来，
分联邦部分GST退税和安省部分PST退税。

GST收了5%，退多少呢？

$350,000以下净价的，退36%，峰值$6,300，净价$350,000~$450,000之间
的，在$6,300的基础上按比例下降，直到调到净价$450,000的时候为零。

PST收了8%，退多少呢？

退75%，是不是退挺多的，别太高兴，这个退税有封顶，即$24,000，
超过$24,000，哪怕您交了再多PST也是退$24,000，有点窃富济贫的意思。

开发商的对外报价，通常是房子的净价加上13%的税，减去退税。
这个基于的前提是开发商获得那些退税。

这里我给你退税额最高的例子：

一个净值$350,000的公寓，要交13%即$45,500的税，其中，5%为GST，
$17,500，8%为PST，$28,000，合计售价为$395,500，
GST退税为$17,500的36%即$6,300，PST退税为$28,000的75%即$21,000,
合计退税$27,300，扣除退税后，售价调整为$368,200，
这个通常就是开发商放在市场上的报价。
基于的前提是开发商获得那退税$27,300。

那开发商卖的时候告诉我价格，还会告诉你净价吗？不会。
至于房子的净价多少，可以通过上面的加税、退税反推得到，
需要一点的数学运算，这里就不写了。

什么人可以获得退税呢？

自住或出租都可以，获得的退税额是一样吗？是的！

除了自住、出租之外就不能退？是的！即使退了也要叫你还给税局，
比如你说是自住，结果没去住空在哪里，还算自住吗？不算！
退了也要还给税局。如果被税局查了，
你要提供足够的证据说明你是住在那里的，这个是我们遇到的部分案例。

先跟税局说是自住，按照自住拿到产权，结果拿去出租的，
反正退税的额度是一样的，会是怎么样的结果呢？
税局会要你把收到的退税（事实上你并没有拿到退税支票，
而是从房价中体现了，由开发商代收了），连本带利还给税局。
这个是我们遇到的最多的案例，很多人这个时候就头大了。
也有些人必以为然，置之不理，结果税局会接二连三地催你还钱，
还三天两头把利息加到本金上，利滚利！

通常你买了新房，在交割的时候，你的律师会问你这是房子是自住还是出租，
如果是自住，顺理成章，按照既定的流程完成交割，您不用额外为退税操心。
如果是用来出租，那么律师会让你先把退税还给开发商，
交割后你自己重新按住出租房的程序申请退税。

是不是有点烦？那就把这事交给我们办吧，
【学区房】团队可以帮您轻松拿回退税，最大限度的减少罚息。



什么是新房GST/HST 退税？

点击 新房新房退税的官方网站

我们在加拿大购买商品或服务，多数时候会被征收Goods 
and Services Tax
 （GST联邦税）和Provincial Sales Tax（PST 省税）。
从2010年7月1日开始，安省把两税合并成 一个，
叫作Harmonized Sales Tax（ HST），实际上换汤不换药一回事儿，
还是由5% 的GST和8% 的PST组成。买新房和买其他商品一样， 
也需要缴纳13%的HST （注意：只有新房才有HST，二手房没有）。
但是，各级领导英明神武，为了鼓励大宗消费 (比如买新房)，根据房价，
联邦政府和省政府决定把你缴纳的13% 的HST返还一部分，
给个甜枣儿让你平衡一下不那么肉疼。这个甜枣儿就是新房HST退税。

退税分为2种：

  GST/HST New Housing Rebate， 自住房退税

  GST/HST New Residential Rental Property Rebate，

 出租房退税这两种本质差不多，都是买了新房政府给退回一部分税钱。

税法本着极拽的精神，把简单的道理用谁也看不懂的大词儿

和很长的从句解释得高端复杂。CRA为了跟老百姓解释这两种新房退税，

分别出版了RC4028  GST/HST New Housing Rebate，39页

（适用于自住房）；RC4231 GST/HST New Residential Rental

 Property Rebate，33 页 （适用于出租房）。

 喜欢了解详情进一步学习的可以去CRA网上下载全本。

申请条件前面说了，新房无论是自住或出租，

都可以申请 退税（GST/HST rebate）。

这里咱们重点讲下自住房退税。申请自住房的HST退税的条件

 先说说自住房的概念。很简单，把“自住” 拆开分成两个字

```
“自”和“住”来理解：
```

“自” ：指自己，和通过血缘，婚姻，同居, 以及收养而形成的关系，

可以是父母，子女，兄弟姐妹等。 CRA对于自住房退税的规定，

还特别贴心地把前夫/前妻，前同居好友一同归类到“自家人”的概念里面。

一日夫妻百日恩，可见CRA也不是不讲人情的。

“住“  - 直截了当，就是要求本人或自家人，

第一时间实实在在地搬进新房去住，并把新房当作自己的主要居住地

（ primary residence）。

 满足了1和2， 基本就符合申请退税的规定了。当然，凡事没有绝对，

一些小细节还需要特别注意， success is in the details.

这个咱们在后面会讲到。怎样申请新房用于自住的，不用操心，

通常建筑商会替你申请。房子正式 交接之前，建筑商会跟你签一份协议，

由他来代为申请HST 退税。这笔退税会在最后的房价上体现出来

（Statement of Adjustments上有细节）。

申请自住房HST退税使用的表格：

  Form GST190， GST/HST New Housing Rebate Application

for Houses Purchased from a Builder （提交）

  Form RC7190-ON, GST 190 Ontario Rebate Schedule （提交）

  Form RC7190-WS, GST190 Calculation Worksheet （留底）

对于新房买来用于出租的，建筑商一般不负责申请退税，

所以交接时你要先缴纳13%的HST，再自己填表申请HST rebate。

没有无缘无故的恨，加拿大的建筑商们也是仇富的,

 晋升为地主的你要有思想准备。申请出租房HST退税使用的表格：

  Form GST524, GST/HST New Residential Rental Rebate Property

```
 Application（提交）
```

  Form RC7524-ON,  GST524 Ontario Rebate Schedule（提交）

 具体怎么填这些表格在这里就不说了。咱们能飘洋过海在外国买房置地的

都是极聪明的，工作实在太忙没时间的建议请专业人士，以确保准确无误。

退税金额罗哩叭嗦说到这儿，终于到了大家最关心的一条：

究竟可以拿到多少HST 退税呢？

 重要的事必须反复说： 购买新房支付的HST，是原始房价（base price）

的13%  ，其中5% 是联邦部分（GST），8%是安省部分（PST）。

一句话，根据房价的高低，你可以拿回所交HST的联邦部分的36%

（ 最高到$6,300 封顶）和 安省部分的75% （最高到$24,000封顶）。

```
联邦退税 （所付的GST *36%）：
```

房价在35万或以下的，联邦退税 =房价（base price） *5%*36%，

```
最高到$6,300封顶
```

房价在35万到45万之间的，（$450，000 – 房价）/100，000 * 6,300；

（联邦退税随着房价上升迅速递减 ）

房价一旦超过45万，就没有联邦退税了

```
安省退税（所付的PST*75%）：
```

房价低于40万时，安省退税  = 房价 （base price）*8%*75%，

```
最高可到$24,000 封顶
```

房价升高，不遵循联邦的递减原则

当房价超过40万，直接拿最高的$24,000，到顶，没有更高了如果看到这儿，

你已经开始发懵，那就对了，因为爱因斯坦也有同感，他说：

 [On  filing for tax returns] This is too difficult

for a mathematician. It takes a philosopher.

~  Albert Einstein

所以，我决定给爱因斯坦举例说明：

『例一』

假设安妮小姐买的是35万（base  price）的新房，
自住(上文说了，父母也属于“自己人”)，
她需要支付的HST就是：$350，000*13% = $45,500 。
其中，联邦税GST（5%） = $350，000*5% = $17，500，
 安省税PST（8%） = $350，000*8% =$28，000。

那么安妮的新房HST退税就这样算：

  联邦退税 ＝ $17，500*３６％ ＝ $6，300

  安省退税 ＝ $28，000*７５％ ＝ $21，000

```
共计：$27，300
```

『例二』

如果安妮小姐买的是40万的房子，她可以拿回的HST退税为：

  联邦退税＝ （$450，000- $400，000）/100，000*$6，300

```
＝ $3，150
```

  安省退税 ＝ $400，000*8%*７５％ ＝ $24，000

```
共计：$27，150
```

『例三』

如果安妮小姐买的是45万的房子，她可以拿回的HST退税为：

```
  联邦退税 = 0
```

  安省退税＝ $450，000*8%*７５％ ＝ $24，000

```
共计：$24，000
```
```
总结一下：
```

【一句话】超过45万的房子，没有联邦退税，

直接拿安省退税的的最高额$24,000。

【自住房】要知道建筑商都是非常聪明的，为了吸引买家，
他们通常将HST退税提前算好并体现在叫价中使得整体房价
（listing price）降低。所以，你看买房合同，
最终的价格是包含了原始房价base price, HST(13%), 和 HST退税的。

在上面『例一』中，安妮最终以$368，200买下这套房子，
这个价钱里包括了税前房价$350，000， 13% 的HST  $45，500， 
以及建筑商可以拿回的HST退税$27，300.

【出租房】如果安妮在购房当天就告诉建筑商买房是为了出租， 
那么她首先需要支付13%的HST, 也就是$45，500， 
再拿着至少一年的lease agreement以及买房合同填表去和CRA申请退税。

女人是善变的。如果安妮本想自住，按照自住房的价格
付给了建筑商$368,200 (已包含退税)，结果在房子close的时候改了主意，
决定出租，那么她必须先退还已经拿到的自住房HST退税$27，300，
再申请出租房的GST/HST New Residential Rental Property Rebate。

申请时效

和CRA打交道，timing很重要。通常来讲，无论是自住还是出租，
安妮或建筑商必须在新房基本落成（substantially completed）
后2年内提交HST退税申请。如果安妮小姐在2015年1月15日签署了购房合同，
 房子于2016年6月30日基本落成可住，那么安妮必须在2年之内，
也就是2016年6月30日到 2018年6月30日其间提交HST退税申请。

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