24 一月

新屋退税的要点和需要查询的官方网站

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房地产经纪人:David Zhu   朱利全        

早期毕业于南京大学哲学系,法律系,研究生学历。毕业后长期担任美资房地产公司高管,精通房地产建设,房屋结构和房地产买卖等所有环节。在加拿大历经多年对房地产研究和买卖,我们有责任意识,有持久耐心,有专业能力帮助您成功置业!

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新屋买来后,不管是自住还是出租,都可以拿到政府的退税,可是只要你有不符合税局特定的要求,哪怕是表格填错,税局分分钟罚你款,这样的例子很多!


第一部分:土地转让税

在安省,买二手房是要交一个税的,叫做土地转让税,土地转让税简易算法:2%-$3,500  (需要详细算法的自己Google一下),如果放在在多伦多市,则需要大约加倍。这个税有没有退税呢?

有!退多少?

全球首次购房者才有资格退,安省部分最多退$4,000,多伦多部分最多退$4,475。通常在交割的时候由律师帮您预先扣减,不再另外单独办理,如果忘了或者其他原因没有扣减,也可以事后补申请,我们也可以代办此类申请。

第二部分:新房HST 这篇文章的重点

在安省,买新房除了上述的土地转让税,还有一项13%的HST要交。似乎政府觉得多收了,为了达到某种平衡,设计出一套退税方案来,分联邦部分GST退税和安省部分PST退税。

GST收了5%,退多少呢?

$350,000以下净价的,退36%,峰值$6,300,净价$350,000~$450,000之间的,在$6,300的基础上按比例下降,直到调到净价$450,000的时候为零。

PST收了8%,退多少呢?

退75%,是不是退挺多的,别太高兴,这个退税有封顶,即$24,000,超过$24,000,哪怕您交了再多PST也是退$24,000,有点窃富济贫的意思。

开发商的对外报价,通常是房子的净价加上13%的税,减去退税。这个基于的前提是开发商获得那些退税。

这里我给你退税额最高的例子:

一个净值$350,000的公寓,要交13%即$45,500的税,其中,5%为GST,$17,500,8%为PST,$28,000,合计售价为$395,500,GST退税为$17,500的36%即$6,300,PST退税为$28,000的75%即$21,000,合计退税$27,300,扣除退税后,售价调整为$368,200,这个通常就是开发商放在市场上的报价。基于的前提是开发商获得那退税$27,300。

那开发商卖的时候告诉我价格,还会告诉你净价吗?不会。至于房子的净价多少,可以通过上面的加税、退税反推得到,需要一点的数学运算,这里就不写了。

什么人可以获得退税呢?

自住或出租都可以,获得的退税额是一样吗?是的!

除了自住、出租之外就不能退?是的!即使退了也要叫你还给税局,比如你说是自住,结果没去住空在哪里,还算自住吗?不算!退了也要还给税局。如果被税局查了,你要提供足够的证据说明你是住在那里的,这个是我们遇到的部分案例。

先跟税局说是自住,按照自住拿到产权,结果拿去出租的,反正退税的额度是一样的,会是怎么样的结果呢?税局会要你把收到的退税(事实上你并没有拿到退税支票,而是从房价中体现了,由开发商代收了),连本带利还给税局。这个是我们遇到的最多的案例,很多人这个时候就头大了。也有些人必以为然,置之不理,结果税局会接二连三地催你还钱,还三天两头把利息加到本金上,利滚利!

通常你买了新房,在交割的时候,你的律师会问你这是房子是自住还是出租,如果是自住,顺理成章,按照既定的流程完成交割,您不用额外为退税操心。如果是用来出租,那么律师会让你先把退税还给开发商,交割后你自己重新按住出租房的程序申请退税。

是不是有点烦?那就把这事交给我们办吧,【学区房】团队可以帮您轻松拿回退税,最大限度的减少罚息。

 

什么是新房GST/HST 退税?

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我们在加拿大购买商品或服务,多数时候会被征收Goods and Services Tax (GST联邦税)和Provincial Sales Tax(PST 省税)。从2010年7月1日开始,安省把两税合并成 一个,叫作Harmonized Sales Tax( HST),实际上换汤不换药一回事儿,还是由5% 的GST和8% 的PST组成。买新房和买其他商品一样, 也需要缴纳13%的HST (注意:只有新房才有HST,二手房没有)。但是,各级领导英明神武,为了鼓励大宗消费 (比如买新房),根据房价,联邦政府和省政府决定把你缴纳的13% 的HST返还一部分,给个甜枣儿让你平衡一下不那么肉疼。这个甜枣儿就是新房HST退税。

退税分为2种:

  1.   GST/HST New Housing Rebate, 自住房退税
  2.   GST/HST New Residential Rental Property Rebate, 出租房退税这两种本质差不多,都是买了新房政府给退回一部分税钱。税法本着极拽的精神,把简单的道理用谁也看不懂的大词儿和很长的从句解释得高端复杂。CRA为了跟老百姓解释这两种新房退税,分别出版了RC4028  GST/HST New Housing Rebate,39页 (适用于自住房);RC4231 GST/HST New Residential Rental Property Rebate,33 页 (适用于出租房)。 喜欢了解详情进一步学习的可以去CRA网上下载全本。申请条件前面说了,新房无论是自住或出租,都可以申请 退税(GST/HST rebate)。这里咱们重点讲下自住房退税。申请自住房的HST退税的条件
    先说说自住房的概念。很简单,把“自住” 拆开分成两个字 “自”和“住”来理解:
  1. “自” :指自己,和通过血缘,婚姻,同居, 以及收养而形成的关系,可以是父母,子女,兄弟姐妹等。 CRA对于自住房退税的规定,还特别贴心地把前夫/前妻,前同居好友一同归类到“自家人”的概念里面。一日夫妻百日恩,可见CRA也不是不讲人情的。
  1. “住“  – 直截了当,就是要求本人或自家人,第一时间实实在在地搬进新房去住,并把新房当作自己的主要居住地( primary residence)。
    满足了1和2, 基本就符合申请退税的规定了。当然,凡事没有绝对,一些小细节还需要特别注意, success is in the details. 这个咱们在后面会讲到。怎样申请新房用于自住的,不用操心,通常建筑商会替你申请。房子正式 交接之前,建筑商会跟你签一份协议,由他来代为申请HST 退税。这笔退税会在最后的房价上体现出来(Statement of Adjustments上有细节)。申请自住房HST退税使用的表格:
  •   Form GST190, GST/HST New Housing Rebate Application for Houses Purchased from a Builder (提交)
  •   Form RC7190-ON, GST 190 Ontario Rebate Schedule (提交)
  •   Form RC7190-WS, GST190 Calculation Worksheet (留底)对于新房买来用于出租的,建筑商一般不负责申请退税,所以交接时你要先缴纳13%的HST,再自己填表申请HST rebate。没有无缘无故的恨,加拿大的建筑商们也是仇富的, 晋升为地主的你要有思想准备。申请出租房HST退税使用的表格:
  •   Form GST524, GST/HST New Residential Rental Rebate Property Application(提交)
  •   Form RC7524-ON,  GST524 Ontario Rebate Schedule(提交)
    具体怎么填这些表格在这里就不说了。咱们能飘洋过海在外国买房置地的都是极聪明的,工作实在太忙没时间的建议请专业人士,以确保准确无误。退税金额罗哩叭嗦说到这儿,终于到了大家最关心的一条:究竟可以拿到多少HST 退税呢?
    重要的事必须反复说: 购买新房支付的HST,是原始房价(base price)的13%  ,其中5% 是联邦部分(GST),8%是安省部分(PST)。一句话,根据房价的高低,你可以拿回所交HST的联邦部分的36% ( 最高到$6,300 封顶)和 安省部分的75% (最高到$24,000封顶)。
  1. 联邦退税 (所付的GST *36%):
  • 房价在35万或以下的,联邦退税 =房价(base price) *5%*36%,最高到$6,300封顶
  • 房价在35万到45万之间的,($450,000 – 房价)/100,000 * 6,300; (联邦退税随着房价上升迅速递减 )
  • 房价一旦超过45万,就没有联邦退税了
  1. 安省退税(所付的PST*75%):
  • 房价低于40万时,安省退税  = 房价 (base price)*8%*75%, 最高可到$24,000 封顶
  • 房价升高,不遵循联邦的递减原则
  • 当房价超过40万,直接拿最高的$24,000,到顶,没有更高了如果看到这儿,你已经开始发懵,那就对了,因为爱因斯坦也有同感,他说:
    [On  filing for tax returns] This is too difficult for a mathematician. It takes a philosopher.

~  Albert Einstein

所以,我决定给爱因斯坦举例说明:

『例一』

假设安妮小姐买的是35万(base  price)的新房,自住(上文说了,父母也属于“自己人”),她需要支付的HST就是:$350,000*13% = $45,500   。其中,联邦税GST(5%) = $350,000*5% = $17,500, 安省税PST(8%) = $350,000*8% =$28,000。

那么安妮的新房HST退税就这样算:

  •   联邦退税 = $17,500*36% = $6,300
  •   安省退税 = $28,000*75% = $21,000
  • 共计:$27,300

『例二』

如果安妮小姐买的是40万的房子,她可以拿回的HST退税为:

  •   联邦退税= ($450,000- $400,000)/100,000*$6,300 = $3,150
  •   安省退税 = $400,000*8%*75% = $24,000
  • 共计:$27,150

『例三』

如果安妮小姐买的是45万的房子,她可以拿回的HST退税为:

  •   联邦退税 = 0
  •   安省退税= $450,000*8%*75% = $24,000
  • 共计:$24,000
  • 总结一下:【一句话】超过45万的房子,没有联邦退税,直接拿安省退税的的最高额$24,000。

【自住房】要知道建筑商都是非常聪明的,为了吸引买家,他们通常将HST退税提前算好并体现在叫价中使得整体房价(listing price)降低。所以,你看买房合同,最终的价格是包含了原始房价base price, HST(13%), 和 HST退税的。

在上面『例一』中,安妮最终以$368,200买下这套房子,这个价钱里包括了税前房价$350,000, 13% 的HST  $45,500, 以及建筑商可以拿回的HST退税$27,300.

【出租房】如果安妮在购房当天就告诉建筑商买房是为了出租, 那么她首先需要支付13%的HST, 也就是$45,500, 再拿着至少一年的lease agreement以及买房合同填表去和CRA申请退税。

女人是善变的。如果安妮本想自住,按照自住房的价格付给了建筑商$368,200 (已包含退税),结果在房子close的时候改了主意,决定出租,那么她必须先退还已经拿到的自住房HST退税$27,300,再申请出租房的GST/HST New Residential Rental Property Rebate。

申请时效

和CRA打交道,timing很重要。通常来讲,无论是自住还是出租,安妮或建筑商必须在新房基本落成(substantially completed)后2年内提交HST退税申请。如果安妮小姐在2015年1月15日签署了购房合同, 房子于2016年6月30日基本落成可住,那么安妮必须在2年之内,也就是2016年6月30日到 2018年6月30日其间提交HST退税申请。

 

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经纪人:David Zhu   朱利全        

早期毕业于南京大学哲学系,法律系,研究生学历。毕业后长期担任美资房地产公司高管,精通房地产建设,房屋结构和房地产买卖等所有环节。在加拿大历经多年对房地产研究和买卖,我们有责任意识,有持久耐心,有专业能力帮助您成功置业!

Early graduated from the Department of Philosophy, Faculty of Law, and graduate degree. After graduation, I have served as a senior executive of a US-funded real estate company and is well versed in all aspects of real estate construction, housing structure, and real estate sales. After years of research and trading in real estate in Canada, we have a sense of responsibility, lasting.

 

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