24 一月

新屋退税的要点和需要查询的官方网站

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新屋买来后,不管是自住还是出租,都可以拿到政府的退税,
可是只要你有不符合税局特定的要求,哪怕是表格填错,
税局分分钟罚你款,这样的例子很多!

第一部分:土地转让税

在安省,买二手房是要交一个税的,叫做土地转让税,土地转让税简易算法:
2%-$3,500  (需要详细算法的自己Google一下),如果放在在多伦多市,
则需要大约加倍。这个税有没有退税呢?

有!退多少?

全球首次购房者才有资格退,安省部分最多退$4,000,
多伦多部分最多退$4,475。通常在交割的时候由律师帮您预先扣减,
不再另外单独办理,如果忘了或者其他原因没有扣减,也可以事后补申请,
我们也可以代办此类申请。

第二部分:新房HST 这篇文章的重点)

在安省,买新房除了上述的土地转让税,还有一项13%的HST要交。
似乎政府觉得多收了,为了达到某种平衡,设计出一套退税方案来,
分联邦部分GST退税和安省部分PST退税。

GST收了5%,退多少呢?

$350,000以下净价的,退36%,峰值$6,300,净价$350,000~$450,000之间
的,在$6,300的基础上按比例下降,直到调到净价$450,000的时候为零。

PST收了8%,退多少呢?

退75%,是不是退挺多的,别太高兴,这个退税有封顶,即$24,000,
超过$24,000,哪怕您交了再多PST也是退$24,000,有点窃富济贫的意思。

开发商的对外报价,通常是房子的净价加上13%的税,减去退税。
这个基于的前提是开发商获得那些退税。

这里我给你退税额最高的例子:

一个净值$350,000的公寓,要交13%即$45,500的税,其中,5%为GST,
$17,500,8%为PST,$28,000,合计售价为$395,500,
GST退税为$17,500的36%即$6,300,PST退税为$28,000的75%即$21,000,
合计退税$27,300,扣除退税后,售价调整为$368,200,
这个通常就是开发商放在市场上的报价。
基于的前提是开发商获得那退税$27,300。

那开发商卖的时候告诉我价格,还会告诉你净价吗?不会。
至于房子的净价多少,可以通过上面的加税、退税反推得到,
需要一点的数学运算,这里就不写了。

什么人可以获得退税呢?

自住或出租都可以,获得的退税额是一样吗?是的!

除了自住、出租之外就不能退?是的!即使退了也要叫你还给税局,
比如你说是自住,结果没去住空在哪里,还算自住吗?不算!
退了也要还给税局。如果被税局查了,
你要提供足够的证据说明你是住在那里的,这个是我们遇到的部分案例。

先跟税局说是自住,按照自住拿到产权,结果拿去出租的,
反正退税的额度是一样的,会是怎么样的结果呢?
税局会要你把收到的退税(事实上你并没有拿到退税支票,
而是从房价中体现了,由开发商代收了),连本带利还给税局。
这个是我们遇到的最多的案例,很多人这个时候就头大了。
也有些人必以为然,置之不理,结果税局会接二连三地催你还钱,
还三天两头把利息加到本金上,利滚利!

通常你买了新房,在交割的时候,你的律师会问你这是房子是自住还是出租,
如果是自住,顺理成章,按照既定的流程完成交割,您不用额外为退税操心。
如果是用来出租,那么律师会让你先把退税还给开发商,
交割后你自己重新按住出租房的程序申请退税。

是不是有点烦?那就把这事交给我们办吧,
【学区房】团队可以帮您轻松拿回退税,最大限度的减少罚息。



什么是新房GST/HST 退税?

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我们在加拿大购买商品或服务,多数时候会被征收Goods 
and Services Tax
 (GST联邦税)和Provincial Sales Tax(PST 省税)。
从2010年7月1日开始,安省把两税合并成 一个,
叫作Harmonized Sales Tax( HST),实际上换汤不换药一回事儿,
还是由5% 的GST和8% 的PST组成。买新房和买其他商品一样, 
也需要缴纳13%的HST (注意:只有新房才有HST,二手房没有)。
但是,各级领导英明神武,为了鼓励大宗消费 (比如买新房),根据房价,
联邦政府和省政府决定把你缴纳的13% 的HST返还一部分,
给个甜枣儿让你平衡一下不那么肉疼。这个甜枣儿就是新房HST退税。

退税分为2种:
  1.   GST/HST New Housing Rebate, 自住房退税
  2.   GST/HST New Residential Rental Property Rebate,
  3.  出租房退税这两种本质差不多,都是买了新房政府给退回一部分税钱。
  4. 税法本着极拽的精神,把简单的道理用谁也看不懂的大词儿
  5. 和很长的从句解释得高端复杂。CRA为了跟老百姓解释这两种新房退税,
  6. 分别出版了RC4028  GST/HST New Housing Rebate,39页
  7. (适用于自住房);RC4231 GST/HST New Residential Rental
  8.  Property Rebate,33 页 (适用于出租房)。
  9.  喜欢了解详情进一步学习的可以去CRA网上下载全本。
  10. 申请条件前面说了,新房无论是自住或出租,
  11. 都可以申请 退税(GST/HST rebate)。
  12. 这里咱们重点讲下自住房退税。申请自住房的HST退税的条件
  13.  先说说自住房的概念。很简单,把“自住” 拆开分成两个字
  14. “自”和“住”来理解:
  1. “自” :指自己,和通过血缘,婚姻,同居, 以及收养而形成的关系,
  2. 可以是父母,子女,兄弟姐妹等。 CRA对于自住房退税的规定,
  3. 还特别贴心地把前夫/前妻,前同居好友一同归类到“自家人”的概念里面。
  4. 一日夫妻百日恩,可见CRA也不是不讲人情的。
  1. “住“  - 直截了当,就是要求本人或自家人,
  2. 第一时间实实在在地搬进新房去住,并把新房当作自己的主要居住地
  3. ( primary residence)。
    
     满足了1和2, 基本就符合申请退税的规定了。当然,凡事没有绝对,
  4. 一些小细节还需要特别注意, success is in the details.
  5. 这个咱们在后面会讲到。怎样申请新房用于自住的,不用操心,
  6. 通常建筑商会替你申请。房子正式 交接之前,建筑商会跟你签一份协议,
  7. 由他来代为申请HST 退税。这笔退税会在最后的房价上体现出来
  8. (Statement of Adjustments上有细节)。
  9. 申请自住房HST退税使用的表格:
  •   Form GST190, GST/HST New Housing Rebate Application
  • for Houses Purchased from a Builder (提交)
  •   Form RC7190-ON, GST 190 Ontario Rebate Schedule (提交)
  •   Form RC7190-WS, GST190 Calculation Worksheet (留底)
  • 对于新房买来用于出租的,建筑商一般不负责申请退税,
  • 所以交接时你要先缴纳13%的HST,再自己填表申请HST rebate。
  • 没有无缘无故的恨,加拿大的建筑商们也是仇富的,
  •  晋升为地主的你要有思想准备。申请出租房HST退税使用的表格:
  •   Form GST524, GST/HST New Residential Rental Rebate Property
  •  Application(提交)
  •   Form RC7524-ON,  GST524 Ontario Rebate Schedule(提交)
    
     具体怎么填这些表格在这里就不说了。咱们能飘洋过海在外国买房置地的
  • 都是极聪明的,工作实在太忙没时间的建议请专业人士,以确保准确无误。
  • 退税金额罗哩叭嗦说到这儿,终于到了大家最关心的一条:
  • 究竟可以拿到多少HST 退税呢?
    
     重要的事必须反复说: 购买新房支付的HST,是原始房价(base price)
  • 的13%  ,其中5% 是联邦部分(GST),8%是安省部分(PST)。
  • 一句话,根据房价的高低,你可以拿回所交HST的联邦部分的36%
  • ( 最高到$6,300 封顶)和 安省部分的75% (最高到$24,000封顶)。
  1. 联邦退税 (所付的GST *36%):
  • 房价在35万或以下的,联邦退税 =房价(base price) *5%*36%,
  • 最高到$6,300封顶
  • 房价在35万到45万之间的,($450,000 – 房价)/100,000 * 6,300;
  • (联邦退税随着房价上升迅速递减 )
  • 房价一旦超过45万,就没有联邦退税了
  1. 安省退税(所付的PST*75%):
  • 房价低于40万时,安省退税  = 房价 (base price)*8%*75%,
  • 最高可到$24,000 封顶
  • 房价升高,不遵循联邦的递减原则
  • 当房价超过40万,直接拿最高的$24,000,到顶,没有更高了如果看到这儿,
  • 你已经开始发懵,那就对了,因为爱因斯坦也有同感,他说:
    
     [On  filing for tax returns] This is too difficult
  • for a mathematician. It takes a philosopher.
~  Albert Einstein

所以,我决定给爱因斯坦举例说明:

『例一』

假设安妮小姐买的是35万(base  price)的新房,
自住(上文说了,父母也属于“自己人”),
她需要支付的HST就是:$350,000*13% = $45,500 。
其中,联邦税GST(5%) = $350,000*5% = $17,500,
 安省税PST(8%) = $350,000*8% =$28,000。

那么安妮的新房HST退税就这样算:
  •   联邦退税 = $17,500*36% = $6,300
  •   安省退税 = $28,000*75% = $21,000
  • 共计:$27,300
『例二』

如果安妮小姐买的是40万的房子,她可以拿回的HST退税为:
  •   联邦退税= ($450,000- $400,000)/100,000*$6,300
  • = $3,150
  •   安省退税 = $400,000*8%*75% = $24,000
  • 共计:$27,150
『例三』

如果安妮小姐买的是45万的房子,她可以拿回的HST退税为:
  •   联邦退税 = 0
  •   安省退税= $450,000*8%*75% = $24,000
  • 共计:$24,000
  • 总结一下:
  • 【一句话】超过45万的房子,没有联邦退税,
  • 直接拿安省退税的的最高额$24,000。
【自住房】要知道建筑商都是非常聪明的,为了吸引买家,
他们通常将HST退税提前算好并体现在叫价中使得整体房价
(listing price)降低。所以,你看买房合同,
最终的价格是包含了原始房价base price, HST(13%), 和 HST退税的。

在上面『例一』中,安妮最终以$368,200买下这套房子,
这个价钱里包括了税前房价$350,000, 13% 的HST  $45,500, 
以及建筑商可以拿回的HST退税$27,300.

【出租房】如果安妮在购房当天就告诉建筑商买房是为了出租, 
那么她首先需要支付13%的HST, 也就是$45,500, 
再拿着至少一年的lease agreement以及买房合同填表去和CRA申请退税。

女人是善变的。如果安妮本想自住,按照自住房的价格
付给了建筑商$368,200 (已包含退税),结果在房子close的时候改了主意,
决定出租,那么她必须先退还已经拿到的自住房HST退税$27,300,
再申请出租房的GST/HST New Residential Rental Property Rebate。

申请时效

和CRA打交道,timing很重要。通常来讲,无论是自住还是出租,
安妮或建筑商必须在新房基本落成(substantially completed)
后2年内提交HST退税申请。如果安妮小姐在2015年1月15日签署了购房合同,
 房子于2016年6月30日基本落成可住,那么安妮必须在2年之内,
也就是2016年6月30日到 2018年6月30日其间提交HST退税申请。
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