地产经纪该如何合理抵扣相关费用？

由于地产经纪的职业特殊性，地产经纪人对于其大部分的工作内容有着相对多的自主权，同时也自己承担其业务有可能带来的盈利或亏损，因此在加拿大税务局的定义里，多数都会被认定为自雇。其次，地产经纪作为自雇生意的报税，则要涉及到收入和费用的申报

• 收入

  作为地产经纪，收入是显而易见的，就是买卖房屋所产生的佣金。

• 费用

  地产经纪作为自雇生意报税，费用抵扣环节是非常关键的，一方面需要尽量降低净收入以节税，另一方面要做到合理抵扣以降低被查税的风险。那么有哪些费用可以抵扣？抵扣时需要注意的问题有哪些？下面我们就来给大家分析讲解一下。

  • 1. 为了业务开展的需要，支付给他人的返佣。

       如果是将返佣直接给付买/卖家本人，则只需要将返佣部分从自己当年的收入中扣除即可。

       如果是将返佣给付除买/卖家之外的任何第三方（例如买/卖家的直系亲属配偶，子女，父母，或者是referrer推荐人/介绍人等），地产经纪在抵减本人当年收入的同时，需要给第三方出具T4A ，收到返佣的第三方需要在当年对收到的返佣报税。

       具体请参考另外一篇文章《客户返佣(Realty Rebate)在税务上如何处理？》 

    2. 与市场推广相关的广告费用及开展业务的管理费用。

       地产经纪经常需要对其业务进行宣传，包括：各种广告费用，会展费用，宣传海报以及名片的设计和制作费用等，都可以用来抵扣。如果地产经纪本人业务繁忙，常常需要有人帮助进行一些管理工作，还要支付他人报酬，这类支出也可以抵扣。

       如果此类费用较高，建议与一个市场或管理类的公司建立长期合作关系，如果该公司为收入不高的亲戚或朋友拥有的，那么这种合作有可能同时为你们双方节税，一举两得。

    3. 与汽车相关的费用。

       一般来说，可以抵扣的费用有：汽油费、车辆保险、停车费以及车辆维修和保养的费用等。

       如果车辆是租赁的（Lease），租金可以作为费用抵税，但上限为$800/月。

       如果车辆是购买的（Finance）,贷款利息可以抵税，上限为$300/月；车辆可以折旧，最高可折旧成本为$30,000.

    4. 家庭办公相关的费用。

       地产经纪常常需要在家办公，所以一些家庭办公的费用可以用来抵扣：房屋贷款的利息、地税、房屋保险、维修费用、网络费、水费、电费、天然气等。需要注意的是，家庭办公费用抵扣并不是100%的，通常需要根据办公室面积所占房屋总面积的比例来进行折算。

    5. 与餐饮娱乐相关的费用。

       由于业务关系产生的餐饮娱乐费用，只有50%可以用来抵扣，高尔夫球和游艇俱乐部除外。

    6. 其他交通费用。

       因为工作原因发生的公共交通费用，例如飞机票、大巴的费用。但是需要保留凭据并提供此费用是因为业务关系产生的证明。

    7. 与业务相关的专业人员的咨询费用。地产经纪由于业务需要，支付给会计和律师的咨询费和服务费可以100%抵减当年的收入。
    8. 与通讯相关的费用。例如手提电话的费用。
    9. 与业务相关的执照或培训费用。例如地产经纪的执照年费。
• HST (Harmonized Sales Tax)

  作为地产经纪，如果您拥有HST 账户，您每一笔佣金都包含了13% 的综合消费税，这部分税金的所有权属于加拿大税务局。同时，由于您的一些费用支出中也包含了付出去的HST，所以您收入的HST 减去可以抵减的费用中的HST，差额部分则是您要上交给加拿大税务局的。注意，这部分和个人税不是一回事，需要单独提交并支付给加拿大税务局。

加拿大房地产市场近期因为政府的多项调控政策而受到了投资者的强烈关注。在即将到来的报税季，关于地产经纪人相关的报税咨询和信息的需求也与日俱增。所以本文根据地产经纪相比于其他职业的特点来细讲和地产经纪人息息相关的税务问题和报税方案。

雇员还是自雇

首先地产经纪人因为工作内容的特殊性，在加拿大国税局的定义里有较大可能被定性为自雇生意（Self-employed Business）。那么自雇生意和普通职员的概念是如何区分的呢？ 在CRA颁布的RC4110 条例中，详细地讲解了CRA对于这两个概念之间区分的评判依据。

这些重要依据分别为:

1. 对于工作地点，时间的控制权

2. 使用的工具和材料的拥有权

3. 雇请助手和工作外包的选择权

4. 财产风险的分配

5. 投资理财的责任

从工作内容上看，地产经纪人对于大部分的工作内容有着相对富足的自主权，同时也承担着财务亏损或盈利的可能性。虽然在理论上，CRA不排除地产经纪人可以作为地产公司的雇员工作的可能性，但是在实际报税中，地产经纪人更多地被CRA认为是自雇生意。

在地产经纪报税是自雇生意性质的前提下，接下来的内容列举了一些常见的地产经纪人税务申报项目。值得注意的一点是，当年申报的所有抵税费用的总和不能超过该年度的工资和佣金收入。

1. 汽车相关的支出

如果使用的汽车的拥有权隶属于公司

那么在确立是作为获取收入的必要支出后，地产经纪人在油费，保险，停车，维修等的支出是可以抵税的。

如果汽车的拥有权不隶属于公司

那意味着地产经纪人以个人名义购买，租赁或贷款（Lease 或Finance）的汽车，那么还有折旧，利息和租金的额外抵税金可以申报。

CRA对于汽车抵税费用的限制

购买丨折旧最高成本$30,000+tax

租赁丨最高租金$800+tax

贷款丨利息最多$300+tax

另外，因为很多情况下汽车并不是单一用于工作的，所以我们还需要算出工作所使用的汽车里程数占用总里程数的百分比，这个百分比数定义了汽车真正用于生意的比例，并成为CRA判定该汽车是获取收入的必要支出的一大重要依据。

2. 旅行和其他交通支出

因为工作原因，地产经纪人有时需要进行跨省甚至跨国的出差。除了上文提到的汽车相关费用，这种情况下产生的公共交通费用，机票费也可以申报成为抵税金。还是要强调一点，所有申报的抵税金总和不能超过佣金收入。建议地产经纪人保留付款凭据，旅行目的和内容以备CRA检查。

3. 培训课程

首先地产培训课程有两种税务的处理方式：

作为普通学费顶税金

Education Tax Credit

作为减税额

Deductible Expense

考虑到在获得地产经纪人执照前的学费支出在时间上没有和之后的收入达成一致的问题，CRA有理由推翻该支出对于收入的必要性。

建议：在获得经纪执照之前的学费支出应该处理成为学费顶税金，在获得执照之后的培训支出可以申报成为减税额。这样的安排可以使税务更加合理，也减少CRA日后的查账的可能性。

4. 家庭办公室

如果地产经纪人长期有在家办公的习惯，住宅的一部分支出也有成为该地产经纪人的可减税支出的一部分。

相关的住宅的支出包括但是不限于：房屋贷款的利息，地税，维修费，水费，电费，天然气，房屋的保险，还有租金。要利用这一部分的支出，该地产经纪人必须要向国税局证明该家庭办公室对于地产经纪业务的重要性和唯一性。

如何证明是家庭办公室？

1. 该地产经纪人没有别的办公室

2. 该家庭办公室的设立是专门用作地产经纪人生意的（比如，专门用作于客户的接见，合同的准备等）或者需要证明一半以上的办公时间是在家庭办公室完成的。