楼花专家笔记：楼花交房时interim occupancy 需要注意什么？

interim occupancy，就是您购买的房屋单元建好，
可以领钥匙暂时住进去，但还是没有做最后产权交接，
这就叫interim occupancy。这段居住时间，购买者每月是向建筑商builder交费用的，
被称为interim occupancy fee，这里面包括了购买房屋的地税。您知道这里面交的地税，十有可能被多支付了， being overcharged 吗？先来看政府是如何计算地税的：地税 = 房子的评估价格 x mill rate这里mill rate是根据市政财政预算制定的利率。
比如多伦多目前的mill rate 是0.614770%，
如果房屋评估价格是$1 million， 需要每年交的地税是：$6147.70大家再来看看不少建筑商计算地税的方式，
与政府计算地税的方式有很大差距：Taking the purchase price of the unit as shownon the front page of the offer and multiplying it
by 1 per cent. The result is then divided
by 12 to get the monthly charge.
（将购买合约中购买价格乘上1%来计算地税）

应该看出这里有两个错误：第一，合约上的购买价格应该去除HST之后才是房屋的价值
比如$868,000的一个condo单元，没有 HST 的房屋价格是 $789,720，
应该是用后者来计算地税，而不是前者。第二，政府mill rate显然不是1%，而是各个城市每年都有不同的公布数值。这两项对比核算进去，一个$850K的楼花，
开发商相比政府收取的地税每月会多出$230多，
如果interim occupancy 有10个月期限，你就可能被多收取$2300买楼花即将交接的朋友们关注一下，在交接的时候和律师叮嘱一下，
看看开发商怎么算地税的，如果多算了，是可以拿回来的.

要注意的是：从拿钥匙到获得产权这段时间内，你并不需要付贷款！
当然也没有任何银行会在这段时间给你贷款，因为房子还不是你的！但是，在这段时间内，你还是要付钱的。你付的是给开发商的租金，
英文叫“Phantom Rent”或者“Occupancy Fee”，中文可以叫“入住费”。一般来说，入住费由3部分组成：
地税+公共设施的费用+除了你已经付过的房费之外的价格的利息。 在上面提到的3部分之中，地税比较好理解，就是物业税，
数值也基本等于以后你每年要交的金额。
也有开发商不收这份钱，但是你不要觉得这是好事儿：
你这时候不交这份钱，但是以后的某一天你要一次性把这些钱补齐，
到时候你可能就要面临一次性缴纳一大笔钱的窘境了。公共设施费用也比较好理解，就是你的管理费咯。

第三部分，是你还要付除了已付押金之外的余额的利息。
这一点可能有点费解，我来多解释两句。
虽然在这段时间内，你还没有贷款，但是银行已经给开发商贷款了。
而贷款当然会产生利息。你要交的，就是这个利息啦。你在这段时间内交给开发商的利息是挺不小的一笔钱。
利息大约在3%-6%之间。给大家算笔账：
如果你买了一个50万的condo，而首付是20%的话，
你还欠开发商40万。咱们假设利息为5%，
而从拿钥匙到过户需要1年之间的话，那这1年之间，
你需要付给开发商的利息就要超过2万块！那能不能省下这2万多块钱呢？可以！不贷款，在拿钥匙的时候全额付足房款即可

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