大多伦多资深房地产经纪人: 利率上升反而带来了机会!

0.25个百分点。听起来似乎不算什么，对吧？

但在利率问题上，历史早已告诉我们，即使是小幅加息，也可能带来重大影响。

回想一下2022年。加拿大央行在短短9个月内连续7次上调基准利率，将利率从0.25%提高至4.25%。这对房地产市场造成了巨大冲击。

我（本文作者：Lindsay Smith）记得曾有一位经济学家将1989年的房地产市场下跌形容为“一部缆绳被剪断的电梯”。2022年，这个比喻再次浮现在我的脑海中。

在大多伦多地区的一些社区，例如奥沙瓦，部分房产价值在不到6个月的时间里下跌了约30%。

利率上调的影响不容小觑。

上周，加拿大央行将基准利率上调了0.25个百分点，使其升至2.5%。加息的理由是什么？通货膨胀。

央行的通胀目标是2%，而9月份的通胀率为3.1%。从表面上看，通过加息来应对通胀似乎合情合理。

0.25个百分点的加息，真的有必要吗？

但问题的有趣之处恰恰在这里。

如果在计算通胀率时剔除汽油价格，通胀率就会降至仅2.2%，已经非常接近央行设定的目标。

那么，当很大一部分通胀压力来自我们无法控制的全球能源价格时，为什么还要提高加拿大普通家庭和企业的借贷成本呢？

加息不会让石油产量增加，不会降低汽油价格，也无法减少货物在加拿大境内运输的成本。

就连加拿大央行也承认，目前的通胀在很大程度上受到能源价格上涨的推动。央行担心，这些成本最终会逐渐传导至整个经济体系。

不过，并非所有人都认同此时加息是正确的选择。

道明银行（TD）和加拿大皇家银行（RBC）的经济学家认为，央行应该保持耐心；而加拿大帝国商业银行（CIBC）的首席经济学家则质疑，过早加息是否可能成为一次政策失误。

我也不禁思考：我们是不是忽略了一些重要的问题？

为什么加息未必能解决当前的问题？

当家庭生活成本不断上升时，人们自然会变得更加谨慎。他们会减少外出就餐，推迟度假计划，重新考虑大额消费，并且在每一笔开支上都更加精打细算。

企业也会感受到经济放缓带来的压力。它们会削减开支、推迟扩张计划，有时甚至不得不裁员。

如果在经济本已趋于谨慎的情况下，再叠加更高的借贷成本，其连锁反应就很难被忽视。

从1989年和2022年的市场中吸取房地产教训

房地产市场尤其容易受到冲击。

买家开始犹豫，一方面担心房屋负担能力，另一方面也担心房价可能进一步下跌。卖家则因为房子迟迟卖不出去而感到沮丧，最终选择撤下房源。

结果是什么？

房屋成交量减少，市场供应量下降，整个市场越来越受到不确定性而非投资机会的左右。

但历史也教会了我另一件事：当其他人都停下脚步时，往往正是一些最佳机会出现的时候。

我记得在20世纪90年代初房地产市场低迷时期，当地有一位建筑商。

当时，房地产在投资圈里几乎成了人人避之不及的行业，很少有人愿意涉足。

但一位精明的本地建筑商却从别人眼中的风险中看到了机会。他以极低的价格买下一块土地，耐心持有，最终将其开发成了一座高尔夫球场。

别人看到的是不确定性，而他看到的却是潜力。

在房地产行业从业近40年来，这个故事始终令我记忆犹新。

如果你正在考虑买房

如今，尽管上周加拿大央行再次加息，但当前利率仍远低于2023年的峰值。

与此同时，买家也拥有了一些在2022年房地产市场疯狂上涨时期几乎不可能获得的条件：更多选择、更充裕的决策时间，以及更强的议价能力。

不妨考虑这样一种情况：一个目前正在租房的人，正在思考买房是否更划算。

假设贷款金额为60万加元，年利率为4.5%，贷款摊还期为25年，按照每月正常还款计算，5年后剩余贷款本金将降至约52.7万加元。

这意味着，即使房产的市场价值一分钱都没有上涨，5年下来也已经偿还了约7.3万加元的贷款本金。

相比之下，如果一个人每月支付2,700加元租金，那么同样5年时间里，他将累计支付16.2万加元租金，却没有因此获得任何房产权益。

当然，拥有房产也意味着需要承担地税、维修保养、保险以及其他费用。只有当财务账目和个人实际情况都支持这一决定时，买房才真正有意义。

如果你打算卖掉现有房产，换购更大的房子

那么，对于卖家来说呢？

如果你正在考虑卖掉目前的房子，再购买另一套房产，那么现在的市场值得认真研究。

你目前房产的售价可能低于2022年时的水平，但与此同时，你也可能在购买下一套房子时争取到明显更优惠的价格。

对于那些希望升级住房、购买更大或更好房产的人来说，下一套房产的议价收益，可能超过现有房产价格下跌所带来的损失。

很多房主容易忽略这一点，因为他们往往只关注自己的房子相比市场高峰期贬值了多少。

恐惧心理，以及它为何让买家不断错失机会

加拿大央行将继续根据其对未来通胀走势的判断作出决策。这些决策究竟正确与否，只有随着时间推移才能得到验证。

但在房地产行业观察了近40年的市场上涨、下跌与复苏之后，我逐渐明白了一个道理：

最好的房地产决策，不一定是在所有人都充满信心的时候作出的。真正重要的是，当人们意识到机会已经出现时，是否有足够的信心采取行动。

房地产仍然是少数几种可以让投资者亲自居住其中的长期投资之一。

2022年，买家害怕错过上涨行情；到了2026年，他们又害怕自己做出错误决定。

有意思的是，无论市场处于哪种状态，恐惧都可能让我们与机会失之交臂。