你所需要知道的以及完税的步骤：非税务居民出售加拿大房产

最近有一些客人出售他们的投资物业，
对于要发生的各种费用和税务局将要用来抵扣的税款一筹莫展，
我们摘取加拿大税务局的官方条文以及网络的一些内容，
希望看了以下内容的小伙伴对这个流程会有完整的了解

加拿大非税务居民在出售加拿大房产时要缴纳预扣税。

出售房产时，遵守加拿大税务局(CRA) 制定的纳税申报规则是很重要的。
一旦房产出售，就要申报所有的税款，并申请清税证明。
在清税证明出示之前，25%的卖房成交金额会被扣留在律师信托账户里。
如果买方未能要求保留25%的卖房成交金额，
买方可能要为非税务居民卖方欠CRA 的所有税款承担个人责任。

为什么需要清税证明(Certificate of Compliance)？
清税证明告诉所有参与房产出售的各方，

已经向CRA缴纳了足够的税款，
之后这出售的利润就可以从加拿大转移出去了。
在协助出售非税务居民拥有的房产时，
房地产律师通常会保留持有25%的卖房成交金额，直到你获得清税证明。
一旦获得清税证明，剩余的资金扣除所有应付的费用后将释放给非税务居民卖方。

在加拿大拥有出租房产的非税务居民的法律义务
 

如果你是加拿大的非税务居民，拥有出租的房产，
那么你每月从租户那里收到的租金总额就要缴纳25%的加拿大预扣税。
换句话说，非居民有义务在你收到租金收入后的每个月15日或之前将这笔税款汇到CRA。
通常情况下，你的物业经理会为你收取租金和代扣所得税。
如果你之前没有就你想出售的物业所产生的租金收入提交报税表，
你必须在申请清税证明前提交过去的报税表。申请清税证明时，CRA会询问过去有无出租。
如果有遗漏未申报租金收入，应及时补申报。
拖欠税金的后果可能包括由于不遵守而产生的利息和罚款。
此外，CRA在所有与租金收入相关的文件更新之前都不会发放清税证明。 

申请清税证明要准备什么文件非税务居民在卖房拿到firm offer后，
或者最迟在卖房合同中的成交日 10天内要向CRA提交 申请清税证明。
晚申请会有罚金（每日$25罚金，最高$2500）。
预扣税是以房产增值部份的25%预缴税局。客户有关申请清税证明的服务。下面是一份文件必备清单：1.       工卡号或个人税号（Individual Tax Number)；

 2.      卖家在买房时的合同和款项结算单。
（purchase agreement & purchaser’s statement of adjustment） 

3.       卖房时的合同、或接受买家出价的合同 (sales agreement)。 4.      如房产交接结束时，还需提供款项结算单。
(seller’s statement of adjustment) 

5.       卖家的法定全名、生日、联系电话、在加拿大境外的住址、通信地址。 6.       被卖房产的对方买家法定全名、联系电话、 通信地址。
如买家有授权代表，还需代表的名字、联系电话、通信地址。 

7.       描述所有权期间财产使用情况。
出租房请提供预扣税代理人名字、地址。
如未预扣税，请提供出租起止日期及每年毛租金收入明细表。什么时候必须提交我的加拿大所得税申报表?一般来说，如果你处理了加拿大的房产，你需要提交纳税申报表。非居民个人必须在处置发生的次年4月30日前提交加拿大所得税申报表。
报税表必须夹附清税证明书的那一页报税用单据。非居民公司必须在处置发生的课税年度结束后6个月内提交加拿大所得税申报表。非居民信托必须在处置发生的信托纳税年度结束后90天内提交加拿大所得税申报表。不过，如果你处置该物业的课税年度无须缴税、或已缴清了税款有清税证明,
那也可选择不提交报税表。

但对於已经有预缴税的人来说，选择不报税就吃亏了。
因为不报税，多缴的预缴税也就不会有任何退税了。
税局在预扣税时是以最高税率计算而且很多费用不能扣抵
（如地产经纪佣金和律师费等等），
而报税时实际算出应缴的税,通常比预扣税低。
所以值不值得报税就要自己衡量了。

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