很多人因为种种原因，在购买楼花之后，正式交接之前需要转让楼花。这里会涉及到三方，Builder，第一买家（转让人），被转让人。
正常情况下，在Builder卖给第一买家（转让人）时，会询问买房用途。如果作为自住房，将来房屋交接时，Builder会和CRA申请退税并在Builder的HST
Report中申报，这部分退税额会直接从总房价中减去。当您需要中途转让时，要注意什么呢？
作为转让人
首先，要看以前和Builder签的协议，是否有转让限制，是否需要缴纳转让费等等。这点建议和您的律师仔细沟通。
其次，要明确当初购买楼花的主要目的。简单来讲，
如果是炒房赚钱，那么转让的全部收入要交HST。全部收入这里包含了定金，升值部分，以及转让费等。比如当初交定金80,000，转让人利润50,000，那么这$130,000全部要交13%的HST（$16,900）给税局。同时，$50,000作为盈利在报个人税时申报交税。
如果主要目的确实是自住，但由于个人原因不得不转让，则不需要额外支付HST，只需要对$50,000的盈利申报个人税即可。
这里强调的购买楼花的目的，不是转让人自己认为的目的，而是税局根据相关税法以及具体情况而认可的（在被审计的时候）。这部分的认定比较复杂，要考虑家庭情况，购买原因，转让原因等。
下面是两个CRA网站上有关楼花转让转让人是否要交HST的例子，可以参考：
例一：夫妻拥有一个四个房间的house，有三个小孩，这是他们目前唯一的房子。2009年购买楼花（一室一厅）。购买价275,000，交房定在2010年6月。在2010年5月，夫妻以400,000卖出楼花。在这种情况下，税局认定，夫妻需要对定金加盈利部分缴纳HST，因为购买一室一厅的房子对他们家庭来讲不可能是居住用的。
例二：Cindy
2010年11月购买了楼花，她准备用这个房子做自住房，因为这里离工作单位很近。房子原定2011年9月交接。2011年7月，Cindy的老板宣布公司要搬到另外一个城市，为了继续在公司工作，Cindy卖了楼花，搬家到另一个城市。 在这种情况下，税局认定Cindy是以自住为目的的，不需要对定金和增值部分缴纳HST。
稳妥起见，通常会建议并协助转让人向税局申请Ruling，得到税局确切的书面答复。如果您实在不想申请Ruling，也不认为自己的情况需要支付HST，那建议在转让协议时也明确HST问题。不过这样的风险是，一旦一两年后税局审计要求您支付HST，您很有可能还要支付罚金和利息，而且很难再向当时的买家索要。当然，实际操作中转让价还要考虑到买方可接受的市场价格等问题。目前所有的房产交易都会被输入FINTRAC系统，税局想审查也是很容易的。
作为被转让人
这里暂定被转让人是个人购买且是为了自住目的。在转让时，尤其要关注的就是HST的问题。这个HST，包含两方面：
转让价是否包含HST。这一定要通过律师在转让合同中注明。如果不明确，最好敦促转让人去税局做Ruling。否则，当税局没有办法通过转让人收取HST时（例如海外转让人），税局是有权直接向买家索取的。
新房自住HST退税。在大多数情况下（如果转让人被认定为炒房），被转让人需要先交HST，然后再自己申请HST退税（符合退税条件情况下）。
具体计算就举个简单的例子吧（实际生活中可能还要考虑转让费，合同，土地转让税等影响）。小张在安省以$400,000买楼花，交了定金$80,000。在楼花交接前，小张转让楼花给小丽价格$450,000，盈利$50,000。小丽是以自住为目的的。不考虑其它费用。
如果小张被认定为是炒房赚钱目的，
1.
对于小张
a. 小张要交HST $16,900 给税局（13% of
$80,000+$50,000）。通常这部分增值税是要转嫁给买方小丽承担的（小丽实际要额外支付$16,900）。
b. 报个人税时，小张要对增值的$50,000缴纳个人税。绝大部分情况是按照资本增值报税，假设个人边际税率30%，则要交$7,500个人税。
c. 如果由于某些原因，转让人小张自己支付了HST （通常会发生在税局审计情况下），那么小张实际的净现金流只有 $25,600 （$50,000 – $16,900 – $7,500）。
2.
对于小丽，
a. 如果是小丽额外支付了$16,900 HST，在将来申请HST
Rebate时要以最终成交价$450,000来申请。在这个简单的例子里，小丽额外支付的HST没有办法通过新房退税退回来一部分，同时，最终新房退税相比于按照原合同价40万申请还会减少$3,150（房价达到45万时不再有GST部分退税）。在这个计算里，小丽实际多支付了$20,500（$16,900+$3,150）。
b. 如果小丽不承担额外的转让部分HST，则要按照原合同价$400,000申请新房HST退税，对小丽是最有利的。
强调一点，最终的Rebate金额，和原房价，转让价，定金，其他费用都有很大关系。计算起来比较复杂。有些房价情况下，额外支付的转让部分HST是可以通过新房退税退回一部分的。
如果小张的目的是自住，不得已卖掉。转让时，没有HST的问题。新房退税则仍可以由原Builder代为申请。
总之，楼花转让时，税务上比较靠谱的方法是找税局做个Ruling。如果实在不想做Ruling，就尽量考虑并计算清楚可能的税务风险，仔细阅读原购买合同和转让合同，并在合同中尽量规避风险。
花转让有可能要交税
根据加拿大税务局（CRA）的相关规定（GI-120 Assignment of a Purchase and Sale Agreement for a New House or Condominium Unit ），转让人（Assignor）可能被视为税法上的Builder，从而需要缴纳13%的HST。关于builder的定义，具体规定详见GST/HST Memorandum 19.2 Residential Real Property，简单来说builder就是以转卖或投资为目的的购房者。只有以自用为目的的购房者，因各种原因不能实现购买初衷而转卖的，才可以免除HST。比如购房者当初想买个更大面积的房子方便和父母一起居住，但是父母在此期间过世，不再需要此房。又或者是够买了一个工作单位附近的房子，但是随后又换了别的工作的情况。
当然， CRA不会只接受片面之辞，如果有房地产投资收入的记录或者是在相近的时间内购买了多处房产，又或者是购房者有三个孩子，却购买了一套一室的公寓，这些都极有可能会被CRA按照转让投资利益来处理，要求缴纳HST。
到底是那一部分的收入要交税呢？
很多人以为是获利的部分（Profit），如果没有获利或者亏本转让则不用缴纳HST。CRA在GI-120 Assignment of a Purchase and Sale Agreement for a New House or Condominium Unit 里写的非常明确，交税的部分是获利的金额加上回收的定金（Profit plus Recovered Deposit）。所有的楼花转让合同在转让之时，原购房者已经向Builder交纳了一定数额的定金，转让合同约定这部分定金由受让人（Assignee）直接补偿给转让人，按照CRA的规定，这部分返还的定金也是要交税的。
2014年左右，在Casa Blanca Homes Ltd. v. R.的案件中，Casa Blanca Homes Ltd.公司转卖了多块地产，只按照溢价收了HST，对补偿给该公司的定金没有收HST，CRA随后要求该公司补交定金部分的HST，并因此发生诉讼。加拿大的税务法院（Tax Court of Canada）最后判决该公司获胜，定金部分不用交HST。但是戏剧化的是，这个案件判决后，CRA没有上诉，却仍坚持认为回收的定金需要交税，坚决不修改其原有的规定，所以如果要和CRA争，以后还得上庭。
怎样未雨绸缪？
方案有三种。第一种方案是在转让合同里约定包税，但是在Schedule里写上万一要交税的话由受让方（Assignee）来赔偿；第二种方案是提前45个工作日书面请求CRA做一个HST的预先判决（HST ruling），这样就明确了到底要不要交税；最后一种方案是打CRA的HST ruling officer热线电话1-800-959-8287咨询 ，这个电话真的非常好打，通常很快就接通了。
总而言之，转让收益很重要，但也不能忽视转让成本，因此除确认转让楼花的市场价值外，还需要了解自己的转让成本和潜在风险，尤其是在很多楼花的定金高达总价款的20%的情况下，13%的HST可能会对收益有本质的影响。