2017年4月20日，加拿大安大略省财政厅发布消息：
从2017年4月21日开始，对外国购房者加征15%的非居民投机税
NON-RESIDENT SPECULATION TAX（以下简称“NRST” ），
其目的想通过税收调控手段控制多伦多日益高涨的房市。
加拿大安省15%海外买家税能退？怎样退？如何规划？
以下是税运用的地区：
NRST适用于安省金马蹄地区，包括我们最熟悉的多伦多市、皮尔区、
夏顿区、约克区和杜林区
具体地区可见下图：
海外买家税
在这个极其敏感的房地产市场，买了房的人害怕它，没买房的人渴望它。
自从去年4月20日，安省财政部决定开始征收“海外买家税”，
这个政策让许多有购房意向的留学生和拿工签的社会新人对买房望而却步。
如今已过去一年多，加收15%NRST的政策已全面铺开，无论是市场，
还是购房者势必都会被波及到，产生巨大的蝴蝶效应。
那么，你真的了解海外买家税吗？多交的钱真的能拿回来吗？
今天我们就来给你答疑解惑。
问题一：什么样的人群需要交15%NRST？
● 非加拿大公民；
● 没有加拿大永久居住权的外国人;
● 外国公司；
● 外国人控股的公司；
● 外国公司控股的加拿大公司；
● 信托受托人是外国人；
● 信托受托人是加拿大公民或加拿大永久居民，但公司受益者是外国人。
问题二 ：什么样的物业类型海外买家需要额外交15%NRST？
独立屋、半独立屋、镇屋、condo这些（都属于singlefamily residence）
，还有6户和6户以下的出租物业如Duplex、Triplex、Fourplex、
Fiveplex、Sixplex都要交NRST。
问题三：哪些海外买家可获得NRST豁免？
● 已经被安省省提名项目OINP（OntarioImmigrant Nominee Program）
正式接受的申请人士；
● 已经取得难民身份的人士；
● 本人为外国人，但是是加拿大公民和永久居民的配偶，或是上述1）或2）
的配偶。
问题四：符合退NRST税的条件有？
有三种情况的人可以在缴纳NRST之后获得Rebate：
（1）在购买房子后4年内，拿到了加拿大公民或者永久居民身份；
（2）留学生在购买房子之后继续在安省进行两年全职在校学习；
（3）购买房子后，持工签在安省全职工作1年。
并且在购买房子到申请rebate这段期间，购房者必须绝对持有房屋或者
与配偶共同持有，这个物业必须自住，不能转卖也不能出租！
符合申请条件后，连本带息一起退回来。
重点摘要
● 即将成为新移民? OK，四年之内你移民下来我退税给你。
● 加拿大留学生？没问题，只要读书两年以上，我退税给你。
● 持有工签？好说，等你工作满一年，我也退税给你。
并且所有的退税均包含利息！
关于NRST Rebate的问题，大家关心的话题也很多，
以下列举一些常见的问题：
问题一：你好，我现在大三快读完了，只剩下1年多了，怎么办？
不好意思，剩下1年多的学习经历不符合NRST的要求。
不过如果之后又去读了硕士，那么加起来一共凑够两年是可以的。
问题二：你好，我现在大二，已经读了2年了，可以免去NRST吗？
很遗憾，NRST Rebate只认可你购房之后的学习工作时间。
之前的经历都不计算在内。
问题三：你好，我还有1年的时间大学毕业，之后会做full time的工作，
这个1年大学的时间，能否减少一下我的工作时间？比如只用再工作半年
就可以申请NRST？
不好意思，这样也是不行的，不过只要你工作满一年你就可以申请NRST了。
问题四：你好，我跟我太太刚毕业，我有全职工作，我太太准备在家陪
小孩，请问还可以申请NRST吗？
可以的。只要你和你太太有一人符合条件，就可以申请NRST，但要注意的是，
房产证上只能有你俩的名字。
问题五：你好，我是一名留学生，我的信用额度不够我向银行贷款，
请问如果我在银行用爸妈的名字做担保，NRST还能退回来吗？
像你这种情况是要先交税的，但是如果有银行可以给留学生做贷款，、
不需要父母上Title的，这15%的税以后可以要回来。
问题六：你好，15%的税是先交上去再退吗？全额退款吗？
利息怎么算呢？
是的，NRST需要你先交上去，等你符合条件了再给你退回来
。按照土地税务部门的说法这个Rebate会是买房时缴纳的NRST的全部金额。
利息会是一个固定的百分比，写在法律条文里。
重点摘要
1. NRST 先交后退；
2. 拥有百分百业权才可退税；
3. 小留学生，新移民，在职工作者都有条件退税。
申请退税时，购房者需要向政府提供哪些文件?
首先，和房产交易中的其他环节一样，在申请赎回海外买家税这个环节，
大家也要请律师朋友来助阵。
律师需要帮助提供以下4个文件：
1. 房屋交割时的所有权过户文件(Registered Transfer)2.
交割当时付税的凭证3. 买卖合同的副本4.
交割过户账目报表(Statement of Adjustment)
买家在申请赎回的过程中，必须要提供自己在过户后60天之内搬入
该物业自住的凭证，其中最有力的证明即驾照地址!
如果客户疏忽失察，没有保留60天内更改驾照地址的凭证，申请赎回的时候，
那面会遇到来自财政税务部的诸多阻力。
以下文件这些文件，可以和驾照一起准备好。如在没有驾照更改的文件下，
可用以下几样代替：
1)60天内显示更改地址的银行信用卡或账户月结单2)搬家公司
提供的服务票据3)座机电话费账单，高速网络账单
接下来，买家朋友们可以根据自己的具体身份，提供相应的证明。
a. 持工签的买家
申请退税时，购房者需要提供：
1)有效工作签证的副本，证明整个一年期内工签都真实有效2)
完整的工作雇佣证明，和工资单(Pay Stub)。
不可以只提供一份Employment Letter3)税务局报税单
(Notice of Assessment )
b. 国际学生(留学生)
申请退税时，购房者需要提供:
1)有效学签的副本2)安省受认可学校官方出具的全职在读证明，
以及每学期的全职就学课程表。经与财政部核实，这2年当中转学是允许的，
只要两边的项目都是全职在读即可。
c. 新移民：
申请退税时，购房者需要提供:
1)申请移民的File Number 2)枫叶卡
(三)在哪些情况下，非移民的海外买家税可以得到免除?
当然，海外买家税也不是对所有人都有效的。
下面几种情况的人，是不用交海外买家税的：
(1)走省提名通道OINP(Ontario Immigrant Nominee Program)的买家，
当拿到省提名的确认号码后，买房不用交NRST。
安省硕士留学生在毕业后通过申请，一般会符合这个条件
(2)难民不用交「海外买家税」
(3)加拿大公民或永久居民的配偶不需要交「海外买家税」
这一条主要针对海外买家和非海外买家共同拥房产的情况。
如果双方是夫妻俩，即使有一方不是本地买家，也不用交NRST。
但是要注意，假如除了夫妻之外，还有其他海外买家的话，
那么整个物业100%还是要交NRST，比如夫妻两人跟岳母共同购买，
岳母是海外买家，那么这种情况还是要交NRST的。
(4)上述1)或 2)的配偶不需要交海外买家税
以上税务内容均结合官方公告
（http://www.fin.gov.on.ca/en/bulletins/nrst/nrst.html）
和土地税务部门的回复对NRST的详细解读。大家需要注意的是，
土地税务部门的人员反复强调，目前的公告都还要立法机构通过，
而且中间也可能会有改动，他们的回答只是基于他们目前所知道的情况，
和最终实施的版本可能会有出入，所以在进行房地产交易时，
大家需要再跟会计或律师进行沟通，了解最新的政策情况，
在这里给大家提供的信息仅供参考！
需要注意的重要问题：
1.100%拥有产权才可退税
注意第2项，新政规定留学生可以在拿到身份或买房2年后得到退税。
不少留学生家长觉得，找到生机了。 于是，这些家长们就寻思着，
以孩子的名义买房可不可以呢？ 答案是：当然可以！
但是，全款买房的毕竟只占少数（真の土豪），大多数人还是需要贷款的。
而留学生的收入不能符合贷款要求，所以，就必须父母担保才能申请贷款，
许多银行都要求，父母担保贷款的话，那么父母的名字也要上产权（Title）,
所以就出现了留学生与父母联名买房的情况。
说到这，是不是感觉买房又退税很美美哒？
安省政府是傻吗？撇下这么个大漏洞不管？
事实证明，想要退税，还得符合一定的条件，而这个条件，
很可能就是一个大陷阱！
安省给这三类豁免人群，又设置了两个条件：
1.外国买家必须完全拥有该房产或者与配偶完全拥有；
2.在此期间，申请退税者必须确定该物业为主要居所。
政策指明：外国买家必须完全拥有房产或者与配偶完全拥有。
可别小看这个条件，杀伤力极大！
由于银行要求没有收入留学生必须要父母担保才能贷款，
并且分享业权给父母，所以，一旦留学生与父母联名买房，
哪怕父母只占产权的1%，那么这个留学生就不再符合退回NRST的优惠条件，
15%的海外买家税还是得乖乖的掏出来！
安省政府和银行简直就是在演出戏，一个唱红脸，一个唱白脸。
政府规定留学生可以获NRST退税，
但银行却要求没有收入的国际留学生在申请贷款时需要国内的父母担保，
并且占业权。最后，变相的令留学生失去15%的非居民投机税的豁免权，神了！
不由得再提到一句老话：买房需谨慎！
在这提醒大家，不管你是这三类豁免人群中的哪一种，
在买房时都不要把自己的房产权分享给任何海外实体，
读懂政策再买房，十分必要~
2. 交割日前的学习时间不计在两年之内
根据安省政府官网对NRST细则的阐述可知，一个购房者，
在买卖进行时身份是已经毕业的留学生，或持有工签但找不到工作，
都没有资格申请退税。
同时，在新政生效后购买房产，从买房之日起一直到毕业，
如果不足2年全日制就学，则也无法申请NRST退税。
换句话说，如果你是正在就读的大三，大四的留学生，
就不算满足两年全日制的条件，不能申请退税。
据加拿大财政部给出的明确答复：从交割日起开始计算，
若买房之日起，购房者往后会继续全职读两年，即可申请退税。
交割日之前的所有全职学习时间都不作数。
根据此新规，现在还没有人满足申请NRST退还的条件，
留学生申请退税至少也在两年以后。
3.对持工签人士来说，拿回退税最快也要一年
这里面大家要注意，首先买的是自住房才行，投资房是不行的。
也就是拿到工签，全职工作一年后也要依然住在这个房子里。
4.要求拿到枫叶卡的90天以内递交退税申请。
政府打击的就是那些要把购房当成赚快钱的海外买家。政府出台这政策，
就是想打压部分买房欲望。留学生如果有复杂的就学情况、
担忧会影响NRST或不确定是否符合NRST退税标准，
最直接有效的办法是向联邦财政部寻求答案，电话是1-866-668-8297。
详情请联系手机微信：647-202-8676
房地产经纪人：David Zhu 朱利全 
经纪人：David Zhu 朱利全
早期毕业于南京大学哲学系，法律系，研究生学历。
毕业后长期担任美资房地产公司高管，精通房地产建设，
房屋结构和房地产买卖等所有环节。
在加拿大历经多年对房地产研究和买卖，
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