2 十二月

租约没到期房东却要卖房?房东该如何合理终结租约?

在租约到期之前,房东不能因卖房而终止租约

自去年4月20日安省政府宣布推出新措施对《民用出租法》(Residential Tenancies Act, 2006)做出修改,今年5月安省也执行了标准租约(Ontario’s Standard Lease),对租客和房东的权益进行进一步细分,可以说目前安省的租客权益保护已经达到了有史以来的最高点。房东如果想要卖掉有租客居住的房子,会有哪些挑战?应该怎样着手安排?

大多伦多全职地产经纪向记者表示,近期帮助一位客户售出其位于士嘉堡中心的小户型Condo,此前已稳妥帮助客户打理出租两年半。在今时今日的大多伦多地区,由于政府对租客赋予最大权利,如何合理地“终结租约”,处理相关细节并最终“销售成功”绝非一件易事。经纪毫不避忌地向记者表示,这中间的过程曲折 ,是对房东以及地产经纪物业管理技能的考验。

带着租约还是清空再上市?

经纪认为房东除了跟地产经纪评估房价和探讨售房细节以外,关于现有租约的细节以及租客安置,是出售在租房屋最为重要环节。 “房东首先要核查租约,确认租客属于固定租期(Fixed-term)阶段还是更新租期(Renewal)阶段。如果在固定租期阶段,则通常只能在租约到期前的2个月才能商议售房展示(Showing)等。例如,一年固定租期,房东不适宜在前10个月突然说要卖房、安排售房展示,因为这会对租客的生活产生较大干扰和影响。当然,也有特例,房东可以带着现有租约一起卖房,不允许买家随意看房,而是收到Offer之后才安排看房。”

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N12

 

如果在固定租期的最后2个月或者续约期间,法律还是允许房东卖房。一种情况是房东给租客签发N12(Notice to End your Tenancy Because the Landlord, a Purchaser or a Family Member Requires the Rental Unit)表格,给租客60天时间搬出物业,在物业签约售出前,租客可以一直租住在物业里并按时付租金。另一种情况是租客主动另寻住所,并较快搬去新家,房东获得租客的书面通知确认,才着手放盘销售物业。

在这期间最难的阶段是房东和地产经纪应评估租客的资质、租金市场的变动以及出租房源的数量,对于租客能否快捷轻松地租到新房子要做到心中有数。“如果房东担忧租客不能在60天固定时间内找到住所,则不适宜冒险携带租客上市销售物业。尤其是评估该类物业的潜在买家是买来自住家庭,这样极容易造成不能按时Closing而导致卖家违约、缴纳罚金、以及买家取消合同并进行法律诉讼。虽然也有律师建议买家带着尚未搬出的租客Close,然后给出一个月时间让租客搬出,但终究还是有很大风险。所以建议,卖家和经纪要等到租客搬走后方才上市销售物业。”

租市火热重新安置租客困难重重

根据目前的法律规定,房东如果要卖房,须给予租客有力帮助,令其寻找到合适物业。如下方法很有效。 “房东提供较好的推荐信(Reference letter)、协助寻找房源、提供适当的搬家费和灵活处理及宽限搬迁日期等,会让租客搬出物业的过程更为顺利。”

提及房东可否因卖房原因结束和租客的租约,以及是否需要赔偿租客,“固定租期的租约一般不能提前取消,而处在更新租期阶段的租约有可议空间。我建议房东在上市销售物业之前,跟租客商议最佳方案,必要时,可以给予经济赔偿。”

《民用出租法》尚未修改时,房东与租客委员会采取若干手段抑制“房东收回自用”被滥用的现象,比如说严格提高对搬回自住原因的考虑、真实性的考虑、以及对证据的界定。早前接受本报采访时曾称,新法要求,一旦收回自用,必须自用最少一年,之前没有时间上的量化要求。现在的新法给出了严格定义,房东必须自己居住一年,租客不用去举证是不是一年之内发生了什么问题。一旦租客被驱逐,无论是法令驱逐,还是证明了房东的申请是否合法或获得了法院的支持,只要法官给出的结论是房东可以收回自用,房东必须给付租客一个月租金等额的补偿金。也就是说,即使房东没有与租客打官司,房东按照LTB的标准样式给了租客合法通知以后,租客见到通知同意搬离,这种情况也依然需要补偿一个月租金。新法的法条中并没有说明必须是通过法定判决才要给租客做出补偿。只要是租客因房东收回自用而导致解除租约时,都要给付一个月的补偿金。

即便如此,根据过往经验,出售此类房屋依然具有诸多挑战。 “近两年大多伦多地区房租的快速飙升令很多收入微薄的租客难以负担,特别是养育多名子女的成年打工一族。其次,大多伦多地区每年大量涌入的新移民、工签持有者、留学生和难民,都一并参与到争夺’宜居、舒适、安全、名校’出租物业的战争中,房源竞争愈演愈烈。政府对于租客权益的保护达到史上最高水平,房东普遍焦虑,从而在筛选租客时,也都异乎寻常地严格。上述这些挑战,都加剧了’租客重新安置’工作的困难。而租客找不到新的住所,是不能流落街头或住到庇护所(shelter )的,政府也负担不起,这一切都要在民间消化掉。”

因此在这种情况下,租客有权仅配合前来看房的预约,但不搬出而继续租住。“如果租客坚持,可以等到房东成功签约售房合同,给出书面通知N12,租客再在60天以后搬出物业。所以,建议,Closing date最好放在90天以后,以便给租客足够多的时间和弹性找房和搬家。如果租客很快搬走,未等到60天,则卖家还可以跟买家商议,将closing date提前。”

如果租客愿意与接手物业的新房东洽接继续租住,按照现有法律规定,租客的原始租约、租期、租金、条款等均不能改变,并将继续受到安省租客法例的保护。“租客只是每月将租金支付给新房东而已。新房东应提前通读法律,亦可以聘请专业的地产经纪协助管理和过渡,尽快跟原租客达成一致,进行正常的物业管理轨道。”

租客在住房在市场上缺乏竞争力?

提及正在有租客入住的房子,是否会在一定程度上在上市时缺乏竞争力,经纪认为大多数有租客的在售物业,的确存在缺乏竞争力的问题。 “这主要表现为该类房屋会有较长的closing date,例如60-90天,会被一部分要求quick closing的潜在买家放弃。其次,小部分租客的搬迁可能会有难度,从而造成卖房交接推迟甚至合同被迫取消,给地产交易带来风险和不确定性。再次,出租物业的展示(showing)看房预约比空置房或自住房难度要大。最后,卖家和经纪无法针对出租物业进行最佳方案的装修、清洁、优化、staging、拍照等,从而可能影响售价和增加销售难度。”

带租客房屋理想销售过程

最理想的过程是:房东决定卖房;经纪估价;经纪向房东讲解全过程;经纪正式通知租客结束租约(必须是Fixed租期结束或者Renew租期提前至少60天通知);经纪给租客准备推荐信;租客开始找房;租客顺利签约新租物业;租客搬迁/退房;房东上网申请Condo的Status Certificate;房东清洁和优化物业;经纪做物业售前美容,拍照、放盘和展销;谈Offer;签约并收到定金;走法律程序;顺利交接。

若遇到不予配合的租客,则可能出现:法律允许租客先不主动找房,而是等新买家确认自住后,再利用60天找房;如果买家属于投资客,则租客有权继续租住,租约条款不变。

▲法律规定,房东如果要卖房,须给予租客有力帮助,令其寻找到合适物业(星报资料图片)

“总之,租客可以一直一直住下去,只要业主不收回自用(如果业主撒谎欺骗,则面临2.5万元罚款)。这种情况可能会造成物业迟迟卖不出去,因为大多数买家希望尽快交接,例如3周。大多数买家和经纪忧心租客赖着不走,或者租客难以承受市面上飞涨的租金,或者难以再租到同款的房子。由于租房市场竞争异常激烈,导致买家根本不敢下Offer趟浑水。在售时间长的房子售价必然受到影响,甚至一直卖不掉。遇到这种极端但并不罕见的情况,需要房东和经纪寻求解决方案。”

何时可以结束租约

根据安省标准租约中的D条款,“何时房东可以结束租约”(When the landlord can end the tenancy)的陈述称,“房东需遵守适当规则,不能随意驱逐房客。在大多数情况下,房东必须给出适当通知,以使用正确的表格结束租约。表格可在房东和租户委员会(LTB)的网站上找到。在某些情况下,房东只能在某种情况下通知租客结束租约。
这些情况包括:租客没有按时交租;租客的原因导致出租单位或大楼的损失;或租客严重干扰其他租户或房东对房屋的合理使用。 ”

如果房东给出租客通知终止租约,租客没有同意,房东必须向房东和租户委员会申请以驱逐房客。房东和租户委员会将举行听证会,并决定租约是否应该结束。

房东和房客都可以参加听证会并向委员会解释他们的陈词。如果房东和租户委员会下令驱逐,驱逐令只能由法院执法官(Sheriff)执行。房东在没有遵循这一过程的情况下驱逐房客的行为是违法的。如果被定罪,房东可能面临高达25,000元(个人)或100万元(公司)的罚款。

卖有租客的房需留意5件事

由于《安省住宅租赁法》(Ontario Residential Tenancies Act)作出新的修订,当您在出售一间有租客承租的房屋时,需要采取正确的步骤。


以下是您需要留意的5件事:

1. 首先审查租约内容
在租约到期之前,您不能终止租约。因此,如果租客已延长6个月租期,租约结束前您不能将其逐出。此外,要核对并确认租约中明定租户无权续租一年,否则在续约期届满之前不能驱逐租客。

2.您不能因为想卖房子而驱逐租客
即使租约已经结束,也不能仅仅因为想要将房子挂售而逐出租客。这表示您必须先与买家签署一份买卖协议,然后才能向租客发逐客通知。这也意味着,如果没有租客同意,你不能对房子做售前装修装饰。

3. 签署协议后,您需要给租客60天的通知期
一旦您与买家签了买卖协议,您必须使用N12表格通知租客,给予租客60天的搬迁期。您亦需要将交割日期安排在租客60 天通知期之后的几天,以确保给买家一个清空的物业。如果买家或其家人,在交屋后没能在该屋内居住至少12个月,则需支付25,000元罚款。就这点而论,我撰写的《安省房东指南》(Ontario Guide for Landlords)中的下列条款,值得考虑。

“买方同意他们或其直系亲属打算在交屋后入住该物业。因此,卖方同意代表买方使用《住宅租赁法》中的N12表格,向租户提供60天的通知。买方同意提供可能需要的任何支持信息,以证明买方或其直系亲属有诚意在交屋后入住房产。若买方在交屋后没有在房屋内居住至少一年,对卖方造成的任何损害,买方负责赔偿。如果租客对搬迁通知有争议,则双方同意将交屋时间延长不超过30天,以便收回租屋。”

( “The buyer agrees that they or their immediate family intends to move into the property on closing. In this regard, the seller agrees to provide the applicable 60 days’ notice to the tenant using Form N12 under the Residential Tenancies Act, on behalf of the buyer. The buyer agrees to provide whatever support information may be required to demonstrate that the buyer or their immediate family will in good faith be moving into the property on closing and to indemnify the seller for any damages the seller suffers if the buyer does not remain in the property for at least one year after closing. In the event that the tenant disputes the notice as given, then the parties agree to extend the closing of this transaction to a period not more than 30 days, in order to effect the eviction of the tenant.”)

4. 仔细监控情况

如果您试图在交屋前驱逐租客,监控相关情况非常重要。我经手的一个案例是:房东/卖方在7月与买方签署了买卖协议,交屋日期订在2017年10月2日,而租客属于每月一签的租约。按照要求,卖方/房东通知租客于2017年9月30日离开。但是,租客对通知提出质疑。因此,我们安排在8月下旬向房东和租客委员会(Landlord and Tenant Board)举行听证会,此时买方也参加了会议,陈述自己确实将迁入该物业,使裁判官相信买家真诚心会在2017年10月2日迁入。如此,裁判官批准了驱逐令,根据规定 ,该租客在2017年9月30日搬出,房屋按时顺利交割。

5. 实用建议
如果可能的话,请在您将房产出售之前,尝试为租客安排一个新的居住地方,这样您就不用在售前装饰、通知租客或腾空房屋等问题上伤脑筋了。当您想卖一个有租客在内的房屋时,记得一定要清楚了解您的权利与责任。

 

作者Mark Weisleder为多伦多房地产律师

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