最近有一些客人出售他们的投资物业， 对于要发生的各种费用和税务局将要用来抵扣的税款一筹莫展， 我们摘取加拿大税务局的官方条文以及网络的一些内容， 希望看了以下内容的小伙伴对这个流程会有完整的了解加拿大非税务居民在出售加拿大房产时要缴纳预扣税。 出售房产时，遵守加拿大税务局(CRA) 制定的纳税申报规则是很重要的。 一旦房产出售，就要申报所有的税款，并申请清税证明。 在清税证明出示之前，25%的卖房成交金额会被扣留在律师信托账户里。 如果买方未能要求保留25%的卖房成交金额， 买方可能要为非税务居民卖方欠CRA 的所有税款承担个人责任。
为什么需要清税证明(Certificate of Compliance)？ 清税证明告诉所有参与房产出售的各方， 已经向CRA缴纳了足够的税款， 之后这出售的利润就可以从加拿大转移出去了。 在协助出售非税务居民拥有的房产时， 房地产律师通常会保留持有25%的卖房成交金额，直到你获得清税证明。 一旦获得清税证明，剩余的资金扣除所有应付的费用后将释放给非税务居民卖方。
在加拿大拥有出租房产的非税务居民的法律义务如果你是加拿大的非税务居民，拥有出租的房产， 那么你每月从租户那里收到的租金总额就要缴纳25%的加拿大预扣税。 换句话说，非居民有义务在你收到租金收入后的每个月15日或之前将这笔税款汇到CRA。 通常情况下，你的物业经理会为你收取租金和代扣所得税。 如果你之前没有就你想出售的物业所产生的租金收入提交报税表， 你必须在申请清税证明前提交过去的报税表。 申请清税证明时，CRA会询问过去有无出租。 如果有遗漏未申报租金收入，应及时补申报。 拖欠税金的后果可能包括由于不遵守而产生的利息和罚款。 此外，CRA在所有与租金收入相关的文件更新之前都不会发放清税证明。
申请清税证明要准备什么文件 非税务居民在卖房拿到firm offer后， 或者最迟在卖房合同中的成交日 10天内要向CRA提交 申请清税证明。 晚申请会有罚金（每日$25罚金，最高$2500）。 预扣税是以房产增值部份的25%预缴税局。 客户有关申请清税证明的服务。下面是一份文件必备清单： 1. 工卡号或个人税号（Individual Tax Number)；
2. 卖家在买房时的合同和款项结算单。 （purchase agreement & purchaser’s statement of adjustment）
3. 卖房时的合同、或接受买家出价的合同 (sales agreement)。 4. 如房产交接结束时，还需提供款项结算单。 (seller’s statement of adjustment)
5. 卖家的法定全名、生日、联系电话、在加拿大境外的住址、通信地址。 6. 被卖房产的对方买家法定全名、联系电话、 通信地址。 如买家有授权代表，还需代表的名字、联系电话、通信地址。
7. 描述所有权期间财产使用情况。 出租房请提供预扣税代理人名字、地址。 如未预扣税，请提供出租起止日期及每年毛租金收入明细表。 什么时候必须提交我的加拿大所得税申报表? 一般来说，如果你处理了加拿大的房产，你需要提交纳税申报表。 非居民个人必须在处置发生的次年4月30日前提交加拿大所得税申报表。 报税表必须夹附清税证明书的那一页报税用单据。 非居民公司必须在处置发生的课税年度结束后6个月内提交加拿大所得税申报表。 非居民信托必须在处置发生的信托纳税年度结束后90天内提交加拿大所得税申报表。 不过，如果你处置该物业的课税年度无须缴税、或已缴清了税款有清税证明, 那也可选择不提交报税表。
但对於已经有预缴税的人来说，选择不报税就吃亏了。 因为不报税，多缴的预缴税也就不会有任何退税了。 税局在预扣税时是以最高税率计算而且很多费用不能扣抵 （如地产经纪佣金和律师费等等）， 而报税时实际算出应缴的税,通常比预扣税低。 所以值不值得报税就要自己衡量了。
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