谈谈办公室租赁

大部分的客人对自己在商业物业租赁中的权利以及义务并不清楚，也不了解商业租赁和住宅租赁到底有什么不同。 iask.ca

一些有多年经商经验的客人也常常错误地把自己对有关住宅租赁法条款的理解直接套用到商业租赁上。而事实上，很多赋予住宅租客的权利在商业租赁中并不存在。对法律条款的”张冠李戴”可不是“戴错帽子”这么简单的事了。IT CAN BE VERY COSTLY， 导致严重损失!!!

希望商业租赁系列文章可以给大家提个醒， 做个参考， 也欢迎您加入讨论， 一起分享相关信息和经验。

现在，不论是做过生意或没有做过生意的客人都知道 “Location， Location， Location” 地点， 地点， 地点是置业房地产永恒不变的金科玉律。但是找到了好的经营地点之后，应该怎么保障自己的生意能够顺利地经营下去呢?除了一个好的经营方针外，一份充分保护自己权益的Commercial Lease商业租赁合约也是至关重要的。

我们常说， There is no single “standard” commercial lease，虽然所有的Residential Lease 普通住宅租约都大同小异，但是每一个商业租约却各有各的不同。大到租期，租金，转租，分租的规定，小到牌匾，垃圾处理费的安排，都需要跟房东逐一协商决定。所以，您的地产经纪能否为您争取到一个好的Deal，非常重要。因为一份没有保障的租约，有可能让一个正在赚钱的生意全盘皆输。

现在让我们先来看看C君的故事：

C君在Downtown Toronto 租了一个上居下铺的物业， 经营649便利店。 生意是7年前买的， 当时租约还剩2+5， 也就是2年加5年的Option。 说到这里， 我们可以首先看到商业租赁和住宅租赁在租期条款上的不同。

住宅租赁的租约一般都为期一年。 因为无论是租客还是房东对未来的不确定因素都很多， 例如，租客有可能因为工作的变动而需要搬去其它地方， 或者是有了一定的积蓄打算自己买房子。 而房东也有可能要收回物业自住， 或是卖了物业回笼资金作其它投资等等。 所以租赁的双方都会比较prefer一年一签。 家 园 新 闻

而商业租赁中， 几乎没有为期只有1年的initial lease。 我们最常说的是 “几加几”的租约。 以C君为例， 他的前任跟房东签了一个5+5的租约。 指的是5年的租约再加上5年的Option，可选择性租期。

商业租约中的Option Term 可选择性租期这一条款保障了租客续约的权力。 一般情况下租客需要在租约expire的至少6个月前给landlord一个Written Notice， 书面的续约要求通知。 房东不能无故拒绝续约。

店主在刚刚开始一个生意的时候， 往往需要投入大量的时间，精力以及资金来作装修和其它的establishment， 而生意走上轨道也需要一段时间。 所以ERICA 认为这个时候， 应该尽量争取一个5年的Option Term。 要不然， 生意刚刚开始回本赚钱的时候， 租约就到期了， 还得换个地方重新开始。 损失了装修成本不说， 还会丢失好不容易积累起来的客户群。 因此5年的Option无论是对于生意的继续经营还是将来的转让， 都是非常有利的。 加 拿 大 家园网

C君在接手生意时， 5年的Term已经被他的前任用掉了3年， 还剩2年， 但是total available的租期却还有2+5年。 因为C君可以在2年后租约结束时， 选择终止合约， 也可以要求再续5年的约， 并享有原始租约中的same term and conditions。

但是， 这里的same term and conditions却并不包括租金部分。 租客需要和房东重新协商决定。 这个时候， 房东往往会要求提价。 说到Rent Increase，商业租客跟Residential租客的待遇可不能同日而语。

在Residential租赁中，租客作为“弱势群体”深受保护。The Tenant Protection Act规定，每12个月，房租只能涨一次，而且涨幅不能超过本省Landlord and Tenant Board“房东及租客管理委员会”规定的合法涨幅。今年的合法涨幅为2。1%。 所以，即便是租约中没有明确规定，房东也不能随便加租。

然而，Commercial Tenancies Act对租金的涨幅及频率却没有任何的制约。也就是说，如果没有current tenancy agreement，房东可以increase the rent by any amount at any time。 所以您跟房东所签订的合约的具体内容就显得尤为重要。

建议一定要在商业租约中，明确规定加租的幅度和频率，房东应该给几天的加租notice， 以及如果租赁双方在续约期间renewal term的rent amount上达不成协议的情况下， 应该如何处理等等， 以免将来出现不必要的纠纷。

ERICA最常告诉客人说，商业租赁和住宅租赁最根本的区别在于，Residential Tenancies Act保护的是租客，而Commercial Tenancies Act保护的则是房东。所以，“不被保护的人们”赶紧好好学习怎么自己保护自己吧!

我们先来看看大家最关心的租金问题

“There is no single standard commercial lease”–所有的商业租赁合约都不尽相同。租客需要与房东逐一协商决定每一条具体的租赁条款。 我们先来看看大家最关心的租金问题。

很多客人都不太清楚商业租赁中租金的具体计算方式，尤其是刚从国内过来的商务人士。因为在大陆的地产公司/经纪大多不提供工商物业投资买卖或租赁这方面的专业服务，所以这部分在国内习惯单打独斗，自己洽谈买卖的商务人士到了加拿大之后也没有要找专业地产经纪协助自己的感念。而是通过自己的search，找到了合适的地点之后就直接联系了商场或Plaza的租赁办公室签了约。 160.ca

然而，常常因为自己对由对方草拟提供的租约一知半解，曲解或误解，最后在收到了对方的欠款通知书甚至是律师信后，还觉得大大的委屈。“我不是每个月都有按时交房租吗?我社么时候欠的这个那个费啊?!”其实不然。 加拿大家园, I A S K . C A

多伦多的商业租赁大致可以分为以下四类: 本 文 来 自 家园网 56.CA

1、Gross Lease， 即以毛额租金或总租金计算的租约 160.ca

租客每个月付给房东，也就是物业业主固定金额的房租，而不需要另外支付其它与该物业有关的费用包括我们常说的 T。M。I，即地税，管理费，保险费(请注意:这里的保险只是保物业部分，租客需要另外买自己生意的保险)，以及 common area charges(关于common area charges，ERICA会在下篇文章做具体的解释)。 房东会告诉你说这些费用都由他来承担。但事实上这些费用都已经被加在房租里了，“羊毛出在羊身上”的道理也不用多说了。 iask.ca

尽管如此，现在大多数的业主从商业物业投资的运行成本上考虑还是不太喜欢采用这种计算方式。原因一，在这类租约中，业主必须自己承担原先没有估计到的突增费用，sudden increases in cost。比如说商业condo中的管理费和 common area charges。 而在Net Lease， 即以净租金计算的租约中，业主可以理所当然的把这个新增加的费用转嫁到租客头上。原因二，业主支付给经纪的佣金是按租金的百分比计算的。因此若按Net Rent金额计算，业主可以省下T。M。I以及 common area charges这部分金额的佣金。正因为如此，Gross Lease已经在很大程度上被各种形式的Net Lease所取代。

2、Net Lease， 即以净租金计算的租约

Net Lease又可以细分为：NET(Single Net)Lease， NET/NET Lease以及 NET/NET/NET(Triple-Net) Lease。三者的具体区别在于除了Net Rent净租金外，租客所需要支付的其他operating expenses的多少。 在Triple-Net Lease中，租客需要支付所有的费用，承担所有的责任，而房东只需要负责收支票和送支票去相关部门。这样似乎对租客有些不公平，所以这类租约还是比较少见的。 www.iask.ca, C a n a d a M e e t

而我们平时所说的Net Lease，其实指的是NET/NET Lease，也是目前多伦多最常见的商业租赁形式。租客除了交固定的净租金Net Rent外，还需要交T。M。I。 即地税，管理费和保险费，或是现在逐渐流行的T & O (Tax & Others)即地税及其他。

Net Rent净租金外跟上面的 Gross Rent总租金一样，都有两种形式。一种是按月计算，例如，$3000/month Gross Rent， 即毛额租金或总租金$3000一个月; 或$3000/month Net Rent，即净租金$3000一个月。

另一种计算方式是按每年每平方英尺来计算。以ERICA现在的一个Personal Listing为例，4300 Steeles Ave W， Unit 23 & 24，共3090尺，位于Vaughan市STEELES主街上大型Plaza，近Hwy400 Hwy407，装修完成。叫价$9 Sq。Ft。Net。 plus $3。11 T。M。I。租客每个月总共需要交的房租应该做如下计算： 加 拿 大 家 园 网

{ (9＋3.11) X 3090 } / 12 = $3118/month

3、Base and Additional Rent， 即以基本租金加额外租金计算的租约 iask.ca

一般适用于大型的工商业或Office Building。除了Base Rent(有时也叫做 Minimum Rent)基本租金外，租客还需要承担在租约中明确规定的Additional Rent，指的是proportionate share of operating costs，按面积成比例指配给该单元所需承担的整幢Building的运行成本。

但Additional Rent并不常常包括业主所产生的所有费用。ERICA要在这里提醒大家: 在Triple-Net Lease中，租客应该在租约中竟可能详细地列明租金中所包括的所有的费用。而在Base and Additional Rent中，租客应该更注重于exclusions to additional rent，即额外租金里所不包括的费用。

4、Percentage Lease， 百分率租约，即按收益的一定百分比计算租金的租约

Percentage Lease最常见于零售业。租客每个月付固定的 minimum租金再加上a percentage of gross monthly income in excess of base sales calculated using the minimum rent。租客与业主先依据零售市场的行情协商决定一个base sales，作为基数的营业额。超过这个营业额的gross monthly income，业主将收取一定的百分比作为额外的租金。这种租赁方式在租客与业主之间建立了一种Business Partner的关系。租客需要向房东报备每个月的销售业绩。

ERICA 在上一期文章中介绍了多伦多最常见的四种商业租赁类别:

1。Gross Lease，以毛额租金或总租金计算的租约

2。Net Lease，以净租金计算的租约

3。Base and Additional Rent，以基本租金加额外租金计算的租约

4。Percentage Lease， 百分率租约，即按收益的一定百分比计算租金

以及他们各自的租金计算方式。 这一期，我们将更加深入地探讨关于租金计算方面应该注意的其他问题。 i a s k . c a

1、Measurements and Rents，租用面积的测算与租金的关系

不论是上面提到的哪一种租赁方式，都会涉及到按每年每平方英尺租用面积的价格来计算租金。那么租用面积又是如何来计算的呢?加拿大普遍采用BOMA Standard。它是由office building industry的一个专业组织 “Building Owners and Managers Association (BOMA)International”发展建立的。

BOMA采用了两种租用面积的测算方式。 一种是Building-wide Method(以整幢物业来作计算)， 另一种是 Floor-by-Floor calculation (分层计算)。 两者的区别在于， 在Floor-by-Floor calculation的分层计算中， 每一层的租客只需分摊该层的公用面积。而在Building-wide Method中，因为是按整幢物业来作计算的， 所以除了该层的公用面积外，业主还可以将位于主层的大堂，会议室，会客室以及洗手间等additional common area额外的公用面积，分摊给整幢大楼内的每一位租客。 因此，业主究竟采用BOMA Standard的哪一种测算方式来分摊公用面积， 对于租客每个月需要交付的租金多少有着密切的关系。

2、Usable Area and Rentable Area，可使用面积与可租用面积

以Floor-by-Floor calculation 分层计算为例， Usable Area可使用面积是租客租赁的可以实际使用的面积，也就是自身单元内的面积。 Rentable Area可租用面积则是Usable Area可使用面积再加上分摊到户的floor common area，即该单元所在楼层的公用面积，例如位于该层的电梯间，洗手间，大堂，会议室等等。

而业主通常都是按Rentable Area可租用面积来计算租金的。例如，在multi-tenant floor， 一位租客租赁的Rentable Area是3000尺，而实际上该租赁单元内的可供使用面积是 2800尺，其中的差额200尺就是分摊给该单元的所在楼层的公用面积。如果Base Net Rent 净租金是$9 per sq。ft。，那么该单元的Base Annual Rent将会是：

$9 X 3000 sq。 ft。 = $27，000

在实际的商业租赁中，业主未必会精确测量所有单元的可使用面积与可租用面积，而会采用Rentable/Usable(R/U) Factor可租用面积与可使用面积的系数进行计算。 加拿大 家 园 论坛

R/U Factor 的计算公式如下： 家 园 网

Rentable Area / Usable Area = R/U Factor

Rentable Area / R/U Factor = Usable Area

Usable Area X R/U Factor = Rentable Area

以上面的案子为例，R/U Factor = 3000/2800 = 1。07

如果位于同一楼层有另外一个单元出租，业主报价的Rentable Area 是 2800尺。由此，我们可以进一步计算出这个单元的实际可使用面积。计算如下： Usable Area = 2800/1。07 = 2617 St。 Ft。

3、Common Area and Common Area Maintenance (CAM)公用面积及公用面积维修管理费

Common Area 指的是供两个或两个以上租客及第三方共同使用的所有Area，且不受任何一个租客的管理控制，比如前面所说的大堂，会议室，会客室以及电梯，洗手间等。 在商业地产中，业主必须分摊所有公用面积的维修费用。

Common Area Maintenance (CAM)，包括对物业内公用面积进行整修，维护，运行，监督及行政管理所产生的相关费用。公用面积维修管理费一般都会事先设定，并且billed as additional rent (over and above the base rent)，额外加在基本租金之上。

4、Rent-Free Period 免租期 CanadaMeet

在整幢物业空置率较高的情况下，尤其是在一幢新的商业物业落成，刚刚开始对外招租的时候，租客可以有机会向业主要求1-6个月的免租期。租客还可以向业主要求装修的现金补助，因为业主也将得利于租客对租赁单元的装修以及升级。

除此之外，从业主的角度考虑，为了提高出租率rent up the building，或是维持一个desired per square foot rate on leases 比较好的每年每平方英尺的价格，业主也愿意在这个时候用非常实际的免租期来刺激吸引租客。至于免租期的长短，业主会从多个方面考虑，包括租客将会投资多少钱在出租单位的装修上，以及租赁期的长短等等。

如果租赁双方谈妥了免租期，一定要在租约上明确标明免租的月份以及免租的范围。一般的免租期都算在租期正式开始之前，而且只免Base(minimum) Rent基本租金，而不包括 Additional Rent 额外计算的租金。免租期对于一个新生意的开始建立，有效缓解资金压力有着举足轻重的意义，所以一定要善加利用。 i a s k . c a