商业地产：多伦多的商业租赁大致可以分为以下四类:
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多伦多的商业租赁大致可以分为以下四类:1、Gross Lease， 即以毛额租金或总租金计算的租约 租客每个月付给房东，也就是物业业主固定金额的房租， 而不需要另外支付其它与该物业有关的费用包括我们常说的 TMI，即地税， 管理费，保险费(请注意:这里的保险只是保物业部分， 租客需要另外买自己生意的保险)， 以及 common area charges(关于common area charges， 房东会告诉你说这些费用都由他来承担。 但事实上这些费用都已经被加在房租里了, 尽管如此，现在大多数的业主从商业物业投资的运行成本上 考虑还是不太喜欢采用这种计算方式。 原因一，在这类租约中，业主必须自己承担原先没有估计到的费用， sudden increases in cost。比如说商业condo中的管理费 和 common area charges。 而在Net Lease， 即以净租金计算的租约中， 业主可以理所当然的把这个新增加的费用转嫁到租客头上。 原因二，业主支付给经纪的佣金是按租金的百分比计算的。 因此若按Net Rent金额计算，业主可以省下T。M。I 以及 common area charges这部分金额的佣金。 正因为如此，Gross Lease已经在很大程度上被各种形式的Net Lease所取代。 2、Net Lease， 即以净租金计算的租约 Net Lease又可以细分为：NET(Single Net)Lease， NET/NET Lease以及 NET/NET/NET(Triple-Net) Lease。 三者的具体区别在于除了Net Rent净租金外， 租客所需要支付的其他operating expenses的多少。 在Triple-Net Lease中，租客需要支付所有的费用， 承担所有的责任，而房东只需要负责收支票和送支票去相关部门。 这样似乎对租客有些不公平，所以这类租约还是比较少见的。 而我们平时所说的Net Lease，其实指的是NET/NET Lease， 也是目前多伦多最常见的商业租赁形式。 租客除了交固定的净租金Net Rent外，还需要交T。M。I。 即地税，管理费和保险费，或是现在逐渐流行的T & O (Tax & Others) 即地税及其他。 Net Rent净租金外跟上面的 Gross Rent总租金一样，都有两种形式。 一种是按月计算，例如，$3000/month Gross Rent， 即毛额租金或总租金$3000一个月; 或$3000/month Net Rent， 即净租金$3000一个月。{ (9＋3.11) X 3090 } / 12 = $3118/month 3、Base and Additional Rent， 即以基本租金加额外租金计算的租约 一般适用于大型的工商业或Office Building。 除了Base Rent(有时也叫做 Minimum Rent)基本租金外， 租客还需要承担在租约中明确规定的Additional Rent， 指的是proportionate share of operating costs， 按面积成比例指配给该单元所需承担的整幢Building的运行成本。 但Additional Rent并不常常包括业主所产生的所有费用。 在Triple-Net Lease中，租客应该在租约中竟可能详细地列明租金中 所包括的所有的费用。而在Base and Additional Rent中， 租客应该更注重于exclusions to additional rent， 即额外租金里所不包括的费用。 4、Percentage Lease， 百分率租约， 即按收益的一定百分比计算租金的租约 Percentage Lease最常见于零售业。 租客每个月付固定的 minimum租金 再加上a percentage of gross monthly income in excess of base sales calculated using the minimum rent。 租客与业主先依据零售市场的行情协商决定一个base sales， 作为基数的营业额。超过这个营业额的gross monthly income， 业主将收取一定的百分比作为额外的租金。 这种租赁方式在租客与业主之间建立了一种Business Partner的关系。 租客需要向房东报备每个月的销售业绩。 关于租金计算方面应该注意的其他问题。 1、Measurements and Rents， 租用面积的测算与租金的关系 不论是上面提到的哪一种租赁方式， 都会涉及到按每年每平方英尺租用面积的价格 来计算租金。那么租用面积又是如何来计算的呢? 加拿大普遍采用BOMA Standard。 它是由office building industry的一个专业组织 “Building Owners and Managers Association (BOMA)International”发展建立的。 BOMA采用了两种租用面积的测算方式。 一种是Building-wide Method(以整幢物业来作计算)， 另一种是 Floor-by-Floor calculation (分层计算)。 两者的区别在于， 在Floor-by-Floor calculation的分层计算中， 每一层的租客只需分摊该层的公用面积。 而在Building-wide Method中， 因为是按整幢物业来作计算的， 所以除了该层的公用面积外， 业主还可以将位于主层的大堂，会议室， 会客室以及洗手间等additional common area额外的公用面积， 分摊给整幢大楼内的每一位租客。 因此，业主究竟采用BOMA Standard的哪一种测算方式来分摊公用面积， 对于租客每个月需要交付的租金多少有着密切的关系。 2、Usable Area and Rentable Area，可使用面积与可租用面积 以Floor-by-Floor calculation 分层计算为例， Usable Area可使用面积是租客租赁的可以实际使用的面积， 也就是自身单元内的面积。 Rentable Area可租用面积则是Usable Area 可使用面积再加上分摊到户的floor common area， 即该单元所在楼层的公用面积，例如位于该层的电梯间， 洗手间，大堂，会议室等等。 而业主通常都是按Rentable Area可租用面积来计算租金的。 例如，在multi-tenant floor， 一位租客租赁的Rentable Area是3000尺， 而实际上该租赁单元内的可供使用面积是 2800尺， 其中的差额200尺就是分摊给该单元的所在楼层的公用面积。 如果Base Net Rent 净租金是$9 per sq。ft。， 那么该单元的Base Annual Rent将会是： $9 X 3000 sq。 ft。 = $27，000 在实际的商业租赁中， 业主未必会精确测量所有单元的可使用面积与可租用面积， 而会采用Rentable/Usable(R/U) Factor可租用面积 与可使用面积的系数进行计算。 R/U Factor 的计算公式如下： Rentable Area / Usable Area = R/U Factor Rentable Area / R/U Factor = Usable Area Usable Area X R/U Factor = Rentable Area 以上面的案子为例，R/U Factor = 3000/2800 = 1。07 如果位于同一楼层有另外一个单元出租， 业主报价的Rentable Area 是 2800尺。 由此，我们可以进一步计算出这个单元的实际可使用面积。 计算如下： Usable Area = 2800/1。07 = 2617 St。 Ft。 3、Common Area and Common Area Maintenance (CAM)公用面积 及公用面积维修管理费 Common Area 指的是供两个或两个以上租客及第三方共同使用的所有Area， 且不受任何一个租客的管理控制，比如前面所说的大堂， 会议室，会客室以及电梯，洗手间等。 在商业地产中，业主必须分摊所有公用面积的维修费用。 Common Area Maintenance (CAM)， 包括对物业内公用面积进行整修，维护，运行， 监督及行政管理所产生的相关费用。 公用面积维修管理费一般都会事先设定， 并且billed as additional rent (over and above the base rent)， 额外加在基本租金之上。 4、Rent-Free Period 免租期 在整幢物业空置率较高的情况下， 尤其是在一幢新的商业物业落成， 刚刚开始对外招租的时候， 租客可以有机会向业主要求1-6个月的免租期。 租客还可以向业主要求装修的现金补助， 因为业主也将得利于租客对租赁单元的装修以及升级。 除此之外，从业主的角度考虑， 为了提高出租率rent up the building， 或是维持一个desired per square foot rate on leases 比较好的每年每平方英尺的价格， 业主也愿意在这个时候用非常实际的免租期来刺激吸引租客。 至于免租期的长短，业主会从多个方面考虑， 包括租客将会投资多少钱在出租单位的装修上， 以及租赁期的长短等等。 如果租赁双方谈妥了免租期， 一定要在租约上明确标明免租的月份以及免租的范围。 一般的免租期都算在租期正式开始之前， 而且只免Base(minimum) Rent基本租金， 而不包括 Additional Rent 额外计算的租金。 免租期对于一个新生意的开始建立， 有效缓解资金压力有着举足轻重的意义， 所以一定要善加利用。
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